COVID-19 SALGINININ VE SALGIN KAPSAMINDA GETİRİLEN TEDBİRLERİN KİRA HUKUKUNDA OLUŞTURDUĞU ETKİLER NELERDİR? 1 Nisan 2020
Ülkemizde etkisini göstermeye başlayan Covid-19 salgını, sağlık alanında gösterdiği etkilerine ek olarak ekonominin tüm yönlerinde de etkisini sürdürmeye devam etmektedir.
Bu hususta alınan önlemler kapsamında, İç İşleri Bakanlığı tarafından çıkartılan, 16.03.2020 tarihli Genelge ile 81 ilde; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, kafeterya ve her türlü kapalı çocuk oyun alanları, çay bahçesi, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.
Alınan önlemler ile birlikte, gerek İç İşleri Bakanlığı Genelgesi kapsamında faaliyetleri geçici süreyle durdurulan gerekse yeni tip korona virüsün etkilerinin azaltılması amacıyla alınan tedbirlerle faaliyetlerini durduran veya tüm bu gelişmeler neticesinde faaliyetleri önemli ölçüde aksayan işletmelerin mal sahipleri ile olan kira ilişkilerinin nasıl etkileneceği sorusu gündeme gelmektedir. Bu kapsamda, Türk Hukuku’nda yeni tip korona virüs salgınının kira sözleşmelerine etkisinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
GENELGE KAPSAMINDA FAALİYETİ DURAN İŞLETMELERİN KİRA ÖDEME BORCU DEVAM EDER Mİ?
Türk Borçlar Kanunu 136. maddesinde; kira sözleşmesinin kurulduğu sırada mümkün olan borcun ifasının sözleşmenin kurulmasından sonra imkânsız hale gelmesi düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre; borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona ermektedir.
Bu itibarla taraflar arasında kira sözleşmesi kurulmasından sonra kamu otoriteleri tarafından hazırlanan Genelge kapsamında faaliyetleri geçici süreliğine durdurulan işletmelerin, mevcut durumun uzun süreler devam etmesi halinde kira sözleşmesi ile üstlendikleri kira ödeme edimlerini yerine getirmelerinin imkansız hale gelmesinden söz edilebilir.
Bu noktada sözleşmelerin askıya alınması gündeme gelebilecek olmakla, söz konusu imkansızlığın devam etmesi durumunda bu durumun kiraya veren açısından da katlanılamaz hale gelmesiyle sözleşmenin feshedilmesi gündeme gelebilecektir. Zira kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olmakla, kiracının kira bedelini ödeme borcundan kurtulması durumunda kiraya verenin de kiralananı hazır bulundurma borcunun devam etmeyeceğinin göz önüne alınması gerekmektedir. Ancak, kira sözleşmesinden doğan kira ödeme borcunun ifa edilmesinin imkansız hale gelip gelmediği her bir somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmeli, Genelge kapsamında faaliyetine ara verilen tüm işletmeler için kira ödeme borcundan kurtulacağı sonucuna varılmamalıdır.
COVİD-19 SALGINI SEBEBİYLE FAALİYETİ AKSAYAN, ÖZELLİKLE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ İÇERİSİNDE YER ALAN İŞLETMELERİN KİRA ÖDEME BORCU DEVAM EDER Mİ?
Bilindiği üzere yukarıda bahsedilen Genelge kapsamında AVM içerisinde yer alan işletmelere ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Ancak birçok işletme bu kapsamda gerek kendi aldığı önlemler çerçevesinde gerekse halkın evlerinde kalması sonucunda faaliyetlerin eskisi gibi devam etmemesi sebebiyle geçici olarak faaliyetlerini durdurmaya başlamıştır. Herhangi bir Genelge kapsamında olmayan söz konusu faaliyet durdurmalarında kira ilişkisinin nasıl devam edeceğinin tespit edilmesi çok önemlidir.
Bu hususta mevzuat incelendiğinde “mücbir sebep” kavramından ziyade “aşırı ifa güçlüğü” kavramının irdelenmesi gerektiği düşünülmektedir. Türk Borçlar Kanunu 138. maddesine göre;
- Sözleşmenin kurulduğu esnada taraflarca öngörülemeyen,
- Borçludan kaynaklanmayan,
- Söz konusu durumdan sonra ifanın gerçekleştirilmesinin talep edilmesi dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde güçlenmesi söz konusuysa bu kavram “aşırı ifa güçlüğü” olarak tanımlanmaktadır.
Söz konusu koşulların oluşması halinde kiracı tarafından kira sözleşmesinde indirim yapılması ve sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilecektir. Bu noktada hakkaniyet ilkesi göz önüne alınarak ticari hayatın aksamaması için gerekli koşulların tespit edilmesi büyük önem arz etmektedir.
Öte yandan, 26 Mart 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükmü düzenleme altına alınmıştır. Buna göre kanun koyucu, korona virüsün kira sözleşmelerinden doğan kira ödeme borcuna etkisine ilişkin tartışmaları geçici süre ile askıya almış görünmektedir. Bununla birlikte, söz konusu düzenlemeye dayanılarak kira ödeme borcunun bütünüyle ortadan kalktığı gibi bir sonuca varılmamalı, yukarıda açıklandığı üzere bu husus her bir kira sözleşmesi bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak, işletmelerin mal sahipleri ile olan kira ilişkisine ilişkin değerlendirmede; gerek alışveriş merkezleri bünyesinde yer alan gerekse Genelge kapsamında faaliyetleri durdurulan işletmelerin maruz kaldığı olumsuz etkiler, ürün tedariklerinde ve faaliyetin devam ettirilmesinde yaşadıkları aksamalar ve talep azlığı gibi sebeplerle içinde bulundukları ekonomik durum ve şartların irdelenmesi gerekmektedir.
Öte yandan kiraya veren açısından ortaya çıkabilecek risklerin de analiz edilerek ticari faaliyetlerin tıkanma noktasına gelmemesi için, sözleşmelerin bir süre askıya alınması veya uyarlamaya gidilmesi gibi önlemler alınabilecektir. Sonuç olarak; salgına ilişkin tedbirlerin ne ölçüde kira edimlerini etkilediği değerlendirilerek kira ilişkilerinin gideceği yönün belirlenmesi önem arz etmektedir.
