Alışveriş Merkezlerinin Kapatma Kararı Alması Kira Ödeme Borcunu Ortadan Kaldırır Mı? 22 Nisan 2020
Covid-19 salgınının ticari hayat üzerinde etkileri devam etmekteyken, perakende sektöründe faaliyet gösteren pek çok mağaza da gerek İç İşleri Bakanlığı tarafından alınan tedbirler, gerekse alışveriş merkezleri ve iş merkezlerinin aldığı resmi olmayan kapatma kararları ile faaliyetlerine ara vermek durumunda kalmıştır. Bilindiği üzere, İçişleri Bakanlığı tarafından 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen genelge ile gösteri merkezleri, konser salonları, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor merkezleri gibi umuma açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak gösteren işletmelerin faaliyetleri 16 Mart 2020 saat 24.00 itibariyle geçici süre ile durduruldu.
Öte yandan, İç İşleri Bakanlığı tarafından alınan tedbirler kapsamında faaliyetleri durdurulmayan işyerleri bakımından da, alışveriş merkezi ve işyeri merkezi yönetimleri tarafından birtakım kapatma kararları alındı. Bu kapsamda, Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ve Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu Covid-19 salgını ile mücadele kapsamında, alışveriş merkezlerinin salgın süresince kapatılması ve bu süreçte kiracılara gerekli kolaylığın sağlanması yönünde tavsiye kararlar yayımladı. Bu kapsamda, pek çok alışveriş merkezi ve iş merkezi salgınla mücadele kapsamında kapama kararı alarak ilgili yerler içerisinde bulunan mağaza ve işyerlerinin zorunlu olarak kapanmalarına neden oldu.
Kira Ödeme Borcunu Ortadan Kaldıran Bir Kanuni Düzenleme Yapıldı Mı?
26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile 1.3.2020-30.6.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenleme altına alındı. Ancak söz konusu kanuni düzenleme ile kiracıların ilgili dönem ile kira ödeme borcunu ortadan kaldıran bir düzenleme getirilmedi. Buna göre, kiracıların kira ödeme borcu devam ediyor olmakla birlikte ilgili dönemde kira borcunun ödenmesinde yaşanabilecek gecikmeler göz önüne alınarak fesih ve tahliye mekanizmalarının işletilmesinin önüne geçildi. Bu durumda yeni tip koronavirüs kapsamında alınan tedbirler çerçevesinde kiracıların kira ödeme borcunu ortadan kaldıracak yeni bir düzenleme getirilmedi.
Mevcut Düzenlemeler Kapsamında Alışveriş Merkezi Kiracıları Kira Ödemekle Yükümlü Müdür?
Yukarıda açıklandığı üzere, Genelge kapsamında faaliyetleri durdurulan işyerlerinin yanı sıra, pek çok işyeri de alışveriş merkezlerinin aldığı kapama kararları nedeniyle faaliyetlerine ara verme zorunda kalmıştır. Buna göre, söz konusu işyerlerinin kiralananı gereği gibi kullanamadığı ve kira sözleşmesinden beklenen faydayı sağlayamadığı düşünülebilir. Yeni tip koronavirüs ile mücadele kapsamında alışveriş merkezlerinin kapatılmasının salgının yayılmasında büyük önem arz ettiği tartışmasız olmakla birlikte, resmi bir karar olmadığı halde işyerlerini kapatmak zorunda bırakılan kiracıların kira ödeme borcunun devam edip etmeyeceği de tartışma yaratacak niteliktedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesi uyarınca, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu kapsamda, alışveriş merkezleri dahil tüm kiraya verenlerin idari bir karar olmadığı sürece kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğü olduğundan bahsedilebilir.
Ancak, Covid-19 salgını ile mücadele kapsamında, her ne kadar alışveriş merkezlerinin kapanması yönünde resmi bir karar olmasa da, söz konusu kapama kararı salgından ve alışveriş merkezlerinin niteliğinden kaynaklandığından, kiraya veren bakımından söz konusu karar kiralananın niteliğinden kaynaklanan bir geçici ifa imkansızlığı olarak değerlendirilebilecektir.
Kiracının kira ödeme borcu, kiraya verenin kiralananı teslim borcunun bir karşılığı olarak düzenlendiğinden kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli olarak bulundurmadığı durumlarda kiracının kira ödeme borcunun geçici olarak askıya alındığından söz edilebilir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 324. Maddesi kiracının kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanmadığı veya sınırlı olarak kullandığı durumlarda kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu düzenlemektedir.
Öte yandan, alışveriş merkezlerinin kapama kararının koronavirüs salgını ile mücadele kapsamında değerlendirilmesi dolayısıyla, söz konusu kararın kiraya verenin kusuru olmaksızın kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü yerine getirememesi olarak değerlendirilmesi de mümkündür. Nitekim her ne kadar bu yönde resmi bir karar olmasa da, alış veriş merkezlerinin kapanmasının salgının yayılmasını önlemek amacıyla alındığı ve bu nedenle yönetimin kusurundan kaynaklanmadığı değerlendirilebilir. Bu durumda, kira sözleşmesinin niteliğine göre kiracı bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi uyarınca, sözleşme hükümlerinin uyarlanmasını talep hakkı doğabilecektir. Buna göre, kiracı sözleşmenin geçici süre ile askıya alınmasını veya kira bedelinin buna göre uyarlanmasını talep edebilecektir.
Sonuç olarak, yeni tip koronavirüs salgınının ticari hayatta yarattığı etki ve işyerlerinin geçici süre ile kapama kararlarının kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi her bir kira sözleşmesi bakımından detaylı bir incelemeyi gerektirmektedir. Gerek kiraya veren gerekse kiracı taraflar arasındaki sözleşme ve ilgili mevzuat hükümleri uyarınca karşılıklı hak ve borçlarını değerlendirmeli ve buna göre aksiyon almalıdır.
