Türk Borçlar Kanunu’nun 1 Temmuz 2020 Tarihinde Yürürlüğe Girecek İşyeri Kira Hükümlerinin Kapsamı Nedir? 6 Mayıs 2020
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) Geçici Madde 2 uyarınca, kiracının tacir ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin 9 maddesinin yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu kapsamda, TBK’nın ilgili hükümleri kiracının tacir ve kiralananın işyeri olduğu kira sözleşmeleri bakımından 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacaktır.
Bu noktada; yukarıda belirtilen hükümlerin yürürlük tarihlerinin ertelenmesindeki amacı, 1 Temmuz 2020 tarihi öncesindeki uygulamayı ve yürürlüğe girecek hükümlerin yaratacağı değişiklikleri açıklamak önem arz etmektedir.
TBK’da, kiraya veren kişinin sözleşme şartlarını belirlemekte pazarlık gücüne sahip ve dolayısıyla avantajlı olduğu fikrinden hareketle, kiracıyı koruyucu birtakım nisbi emredici hükümler öngörülmüştür. Böylece, kiracının durumunun taraflar arasındaki güç dengesizliği sonucunda ağırlaştırılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Bununla birlikte; kiracının tacir ve hukuki ilişkinin sıfatının işyeri kirası olduğu durumlarda, kiracının hukuki himayeye ihtiyaç duyacağını söylemek güçtür. Bu sebeple kanunkoyucu, kiracının tacir sıfatını taşıdığı işyeri kiralarında, kiracıyı koruma amacı güden bazı maddelerin yürürlüğe girmesini ertelemeyi tercih etmiştir. Bu kapsamda, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından uygulama bulması beklenen bazı hükümler şöyledir:
TBK m. 323 – Kira ilişkisinin devri
Kira ilişkisinin üçüncü bir kişiye devredilmesi, Mülga Borlar Kanunu’nda TBK’da olduğu gibi kiraya verenin onayına tabidir fakat TBK m. 323’ün yürürlüğe girmesi ile kiraya verenin, haklı bir neden olmaksızın sözleşmenin devrine rıza vermekten kaçınamaması söz konusu olacaktır. Bunun yanında; devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve fakat en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilecektir.
TBK m. 325 – Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
TBK m. 325 kira sözleşmesinin kiracı tarafından erken feshinin sonuçlarını düzenler. Buna göre kiracının kiraladığı şeyi, sözleşme süresinin bitiminden önce iade etmesinden kaynaklanan sorumluluğu, Mülga Borçlar Kanunu’nun uygulandığı dönemde Yargıtay tarafından benimsenen içtihada paralel olarak kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kalacağı makul süreye ilişkin kira bedelinden oluşur. Ancak, kiracı bu borçtan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde kurtulabilecektir.
TBK m. 342 – Kiracının güvence vermesi
Kiracının vereceği teminata ilişkin kısıtlama, Mülga Borçlar Kanunu hükümlerinde mevcut olmayıp TBK ile getirilmiştir. 01.07.2020 tarihine kadar işyeri kiralarında kiracının ödeyeceği teminat tutarı sözleşme serbestisi ilkesi gereği serbestçe kararlaştırılabilecek iken bu tarihten itibaren, teminat tutarı üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Ayrıca TBK’daki yeni düzenlemelere göre; teminat bedelinin kiracı tarafından para veya kıymetli evrak olarak ödendiği hallerde, ödeme vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacak ve her iki tarafın rızası yahut bir kesin bir yargı kararı olmaksızın geri verilmeyecektir.
TBK m. 344 – Kira bedeli - Belirlenmesi
Mülga Borçlar Kanunu ve bu kanun dönemindeki yerleşik Yargıtay içtihatlarında, kira bedelinin tespitinde, hak ve nefaset ilkeleri doğrultusunda rayice göre kira bedelinin belirlenmesi esas alınmıştır. Mevcut TBK ile getirilen düzenleme ile ise kira sözleşmelerinde uygulanacak azami artış düzenleme altına alınmıştır. Buna göre kira bedelinde yapılacak artışlarda azami sınır bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” esas alınacak şekilde değiştirilmiştir. Mevcut durumda, tacirlerin kiracı olduğu kira sözleşmelerinde uygulanmayan söz konusu hüküm 01.07.2020 tarihinden itibaren söz konusu sözleşmeler bakımından da uygulama alanı bulacaktır.
TBK m. 346 – Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği kabul edilmiştir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu vurgulanmıştır. Bununla beraber, kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesi sonucunda gündeme gelecek faizler ile alakalı düzenlemeler yapılabilmesi mümkündür. Bu kapsamda, 01.07.2020 tarihi itibariyle tacirlerin kiracı olduğu kira sözleşmeleri bakımından da, kiracı aleyhine vadeden önce muacceliyet veya cezai şart düzenlemelerine yer verilmesi mümkün olmayacaktır.
Sonuç olarak, TBK’nın ticari nitelik taşıyan kira sözleşmeleri bakımından ertelenen 9 maddesinin, 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmesi ile birlikte, alışveriş merkezi kira sözleşmeleri başta olmak üzere ticari nitelikteki pek çok kira sözleşmesinde önemli değişikliklere neden olacağı öngörülmektedir.
