YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL ELDE ETMESİ 26 Kasım 2020
- Yabancı Tüzel Kişi Kavramı
Yabancı tüzel kişilerin yabancılık vasfını belirlerken ortaklıklar ile dernekler ve vakıflar biçiminde ayırarak incelemek gerekmektedir. Bu anlamda ortaklıklar, kar paylaşmak amacıyla kurulmuş tüzel kişiler olduğu halde; dernek ve vakıflarda kar amacı söz konusu değildir. Türk hukukunda bir ortaklığın yabancılık vasfı taşıyıp taşımadığı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tayin edilir. Buna göre, Türk kanunlarına göre kurulmuş ve idare merkezi Türkiye’de olan ortaklıklar Türk ortaklığı sayılırken; merkezi Türkiye dışında bulunan ortaklıklar yabancı sayılır. Merkezleri yurt dışında bulunan ortaklıkların Türkiye’deki şubeleri ise Türk ticari işletmeleri gibi tescil edilerek yabancı merkezin tabiiyetini taşırlar.
- Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinmesi
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinme hakkı 2644 sayılı Tapu Kanunu (“Kanun”) hükümleri kapsamında düzenlenmiştir. Yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi ise, özellikle yabancı ortaklıklar bakımından önem taşımaktadır. Zira Kanun’a göre; yalnızca yabancı ortaklıkların Türkiye’de taşınmaz edinmelerine olanak sağlanmış, bunların dışındaki yabancı derneklerin ve vakıfların Türkiye’de taşınmaz edinmelerine izin verilmemiştir. Bu doğrultuda Kanun’un 35.maddesinin 2.fıkrasına göre;
“Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.”
Kanun kapsamında bu yabancı ticaret şirketlerinin, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeleri iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorunda olduğu kabul edilmiştir (m.35/4). Ayrıca Cumhurbaşkanı’nın bu yabancı ortaklıklarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleme, sınırlandırma, kısmen veya tamamen durdurma veya yasaklama yetkisi bulunmaktadır (m.35/3).
Söz konusu düzenleme incelendiğinde, Türkiye’de taşınmaz mal edinebilecek ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak kazanabilecek yabancı tüzel kişilerin, tabiiyetini taşıdıkları ülkelerinin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleriyle sınırlı olduğu görülmektedir. Ayrıca bu ortaklıkların yalnızca özel kanun hükümleri kapsamında taşınmaz edinmeleri mümkün kılınmıştır. Bahsi geçen özel kanun hükümleri ise 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu ve 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu olarak karşımıza çıkmaktadır.
- Özel Kanun Hükümleri
- Turizmi Teşvik Kanunu
2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 3. maddesinde turizm işletmeleri tanımlanmıştır. Buna göre; Türk veya yabancı uyruklu, gerçek veya tüzel kişilerce birlikte veya ayrı ayrı gerçekleştirilen ve turizm sektöründe faaliyet gösteren ticari işletmeler, turizm işletmeleri olarak öngörülmüştür. Taşınmaz malların turizm amaçlı kullanımı ise bu kanunun 8. maddesi uyarınca düzenlenmiştir. Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerinde bulunan, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından turizm amaçlı değerlendirilmesinde yarar görülen ve ilgili Bakanlığa bildirilen taşınmazların; Bakanlığa tahsis edileceği hükme bağlanmıştır. Bakanlığın tasarrufuna geçen taşınmazları (kanunda tespit edilmiş şartlar dahilinde) Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere tahsis etmeye Bakanlık yetkili kılınmıştır. Ayrıca söz konusu 8.madde hükmü ile; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde ve turizm merkezlerindeki taşınmaz malların iktisabında, 442 sayılı Köy Kanunu ile, 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili sınırlamalardan Cumhurbaşkanı kararı ile istisna edilebileceği kabul edilmiştir.
- Endüstri Bölgeleri Kanunu
4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanununun 1. maddesinde kanunun amacı; “yabancı sermaye girişinin artırılmasını sağlamak üzere endüstri bölgelerinin kurulması, yönetim ve işletilmesine ilişkin esasları düzenlemek” olarak tanımlamaktaydı. 02.07.2018 tarihli ve 703 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 198. maddesi hükmü gereğince bu kanunun amacı; endüstri bölgelerinin kurulması, yönetim ve işletilmesine ilişkin esasları düzenlemek olarak değiştirilmiştir. Bu kanuna göre endüstri bölgesi, ülke ekonomisini uluslararası rekabet edebilir bir yapıya kavuşturmak, teknoloji transferini sağlamak, üretim ve istihdamı artırmak, yabancı sermaye girişini hızlandırmak ve özellikle üretim maliyetleri açısından büyük ölçekli yatırımlar için uygun sanayi alanı oluşturmak üzere bu Kanun uyarınca kurulacak üretim bölgelerini ifade etmektedir. Aynı kanunun 3.maddesi uyarınca; Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, kurum ve kuruluşların veya yönetici şirketin başvurusuna istinaden veya resen yer seçimi yapmak suretiyle endüstri bölgelerinin kurulması önerisinde bulunabilir. Bakanlığın önerisi üzerine Kurulca belirlenen yerlerde, Cumhurbaşkanınca endüstri bölgelerinin kurulmasına izin verilebilir. Kurul kararının Cumhurbaşkanına sunulmasından önce yönetici şirketin kurulmuş olması zorunludur. Endüstri bölgesi olarak belirlenen alanlar hiçbir şekilde başka amaçlarla kullanılamaz. Bu husus tapu kütüğüne şerh edilir. Endüstri bölgesi olarak ilân edilen alanlardaki araziler kamulaştırılarak Hazine adına tescil edilir ve Maliye Bakanlığı tarafından endüstri bölgesi olarak kullanılmak üzere Bakanlığa tahsisi yapılır.
- Türk Petrol Kanunu
6491 sayılı Türk Petrol Kanunun 10. maddesi petrol hakkı sahibinin; arama veya işletme ruhsatında veya civarında petrol işlemi için gerekli araziyi kullanma hakkını, arazi özel mülkiyet konusu ise anlaşma, anlaşmazlık durumunda kamulaştırma yoluyla, arazi Hazineye ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında ise Maliye Bakanlığından bedeli karşılığında kiralamak, irtifak hakkı tesis etmek veya kullanma izni almak ve ruhsatına kaydedilmek suretiyle elde edebileceğini öngörmektedir. Bununla birlikte anlaşmaya dayanan kullanma hakkının üç yıldan fazla sürmesi halinde özel mülkiyet konusu arazinin kamulaştırılması, arazi sahibi veya petrol hakkı sahibi tarafından istenebilecektir.
