YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ 7 Mart 2024

Yabancı Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmelerinin Hukuki Dayanağı Nedir?

• 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi, 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişmiştir. Buna göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. 2/7/2018 tarihli ve 698 sayılı KHK’nın 9.maddesiyle söz konusu 35.maddede tekrar bir değişiklik yapılmış ve önceleri Bakanlar Kurulu tarafından hangi ülkelerin vatandaşlarının ülkemizden belirli şartlar dahilinde taşınmaz mal edinebileceğine yönelik belirleme, son değişiklikle beraber artık Cumhurbaşkanı tarafından yapılmaktadır. Cumhurbaşkanı tarafından, 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Bu yasal değişikliğin en önemli nedeni; taşınmaz yatırımına ilginin yüksek olmasından dolayı Türkiye’yi yabancı ülke yatırımcılarının edinimlerine açmaktır.

• Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesinin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/ Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden bilgi alınabilmektedir. Bu kapsamda; Suriye vatandaşı hariç, Arap ve İslam Ülkeleri vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz mal ediniminin mümkün olduğu belirtilmiştir. (Gizlilik esası gereği, söz konusu 183 ülkenin hangileri olduğu konusunda açık bir liste bulunmamaktadır). Önceden İslam ve Arap ülkeleri vatandaşlarının Türkiye’de mülk edinmesi imkânsız iken, 2012 yılında yapılan değişiklik neticesinde karşılıklılık esasının kaldırılması ile artık bu ülke vatandaşlarının Türkiye’den gayrimenkul satın almasına imkan sağlanmıştır.

• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (Konut, İş yeri, Arsa, Tarla) edinebilmektedir.

• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştirecekleri projeleri iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

• Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

• Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da ayrıca mümkündür. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.

Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlamalar Nelerdir?

• Yukarıda bahsedilen Kanun değişikliğinden önce yabancıların ülke genelinde alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 2,5 hektarı (25 bin m²) geçememekteydi. Ancak şu anda ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar (300 dönüm) taşınmaz satın alabilmekte ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bu sayı Cumhurbaşkanı kararıyla en fazla iki katına çıkartılabilir. Dolayısıyla Türkiye’de yabancı uyruklu gerçek kişi Cumhurbaşkanı kararıyla en fazla 60 hektara kadar taşınmaz mal edinebilir.

• 2565 sayılı Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereği askeri yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz edimi mümkün bulunmamaktadır. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün  %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Başvuru ve İzlenen Yöntem Nedir?

• Alıcının “Ülkemizde Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilen Ülke Vatandaşları”ndan olması ve “Edinim Şartları''nı taşıması gerekmektedir. Dolayısıyla, yukarıda belirtilen kanuni sınırlamalara girmemesi ve Cumhurbaşkanı’nın belirlediği ülke vatandaşlarından biri olması gerekmektedir. Bunun tespiti için ilgili Tapu Müdürlüğü, askeri makamlara yazı göndermekte ve satın alınmak istenen taşınmaz malın yabancılara satışına engel olup olmadığını sormaktadır. Olumlu yanıt alınması durumunda taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’nde işlemler gerçekleştirilmektedir.

• Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. (Ön başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğü’nde sıra numarası alınarak yapılır).

• Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru dosyası bekletilmektedir.

Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Gerekli Belgeler Nelerdir?

a) Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi, (Tapu Senedi işlemi ilgili Tapu Müdürlüğü’nde yapılmaktadır)

b) Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),

c) İlgili Belediyeden, taşınmazın ''Emlak Beyan Değeri Belgesi''nin alınması (genellikle ilgili Tapu Müdürlüklerinin yakınlarında, ayrı bir binada bu iş için Belediyelerin kurmuş olduğu özel birimler mevcuttur),

d) Taşınmaz Değerleme Raporu (Taşınmaz değerleme raporu ile ilgili hususlar 2019/1 sayılı genelge ile düzenlenmiştir ve 04.03.2019 tarihinden itibaren yabancıların hem alıcı hem satıcı olduğu işlemlerde BDDK’nın resmi sitesinden yetkilendirilen değerleme şirketlerinden rapor alınması gerekir. Bu raporların geçerlilik süresi alındığı tarihten itibaren 3 aydır.)

e) Binalar için (konut, iş yeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,

f) Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6x4 ebadında).

g) Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman ile iki tanık,

h) Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.

Yabancı Gerçek Kişiler Türkiye’de Taşınmaz Ediniminde Ne Kadar Harç ve Masraf Ödeyecekler?

• İlgili Belediyeden alınan ''Emlak Beyan Değeri''nden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir (%4 olarak uygulanan tapu harcı 7 Temmuz 2023 tarihinde 7344 sayılı Cumhurbaşkanı kararı kapsamına girmediği için %4 olarak uygulanmaya devam edilmektedir.) .)

• Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücreti ödenir (Taşınmazın bulunduğu yerde uygulanan yöresel katsayıya göre değişiklik göstermektedir.)

Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat edeceği diğer hususlar nelerdir?

• Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.

• Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü'ne itiraz başvurusu yapılabilir.

• Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen kişi veya firmalar ile çalışılmaması önerilir.

• Yabancının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.

• Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

Sonuç:

• Tapu Kanunu 35. Maddesinde yapılan değişiklikle karşılıklılık şartı ortadan kaldırılmıştır. Değişiklikle birlikte Arap ve İslam Ülkeleri dahil (Suriye Hariç) 183 ülke vatandaşları Türkiye’de taşınmaz mal edinebilmektedir.

• Yabancı gerçek kişi başına 30 hektara kadar edinim hakkı tanınmıştır. Bu sayı Cumhurbaşkanı kararıyla iki katına çıkartılabilir.

• Boş arazi ediniminden sonraki 2 yıl içinde proje geliştirilmesi ve Bakanlığa ibraz edilmesi zorunludur.

• Taşınmazların toplam alanı bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10’unu aşamaz.

• İlgili Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapılmaktadır. Yukarıda belirtilen gerekli evrakların toplanılması ve başvurunun bu şekilde yapılması gerekmektedir.

• Resmi senet ilgili Tapu Müdürlüğü’nde yapılmaktadır.
• Olumlu yanıtın alınmasının ve gerekli belgelerin eksiksiz sunulmasının ardından Tapu’daki işlemler 1-2 gün içerisinde tamamlanmaktadır.