KİRACININ ÖLÜMÜNÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ 25 Ocak 2022

KİRACININ ÖLÜMÜNÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

1. GİRİŞ

Gerçek kişi kiracı ya da kiraya verenin ölümü, başlangıçta her iki tarafı da tek kişiden oluşmakta olan kira sözleşmesinin daha sonra tarafların iradesi dâhilinde olmaksızın birlikte kira sözleşmesi hâline dönüşmesine sebep olan önemli nedenlerdendir. Kiracının ya da kiraya verenin ölümü ile birlikte küllî halefiyet prensibi gereği, ölen kişinin mirasçıları, miras bırakanın yerini alarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmektedirler.

Ölen kiracının ya da kiraya verenin birden fazla mirasçısının bulunması durumunda söz konusu mirasçılar, kira sözleşmesinin kiracısını ya da kiraya verenini oluşturur ve başlangıçta her iki tarafı tek kişiden oluşmakta olan kira sözleşmesi birlikte kiraya dönüşür. Sonuç olarak mirasçılar sözleşmenin alacaklısı ve borçlusu haline gelirler.

2. KİRACININ ÖLÜMÜ

Kiracının ölümü halinde kira ilişkisinin akıbeti ise özel olarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 333. maddesinde; “Kiracının Ölümü” başlığı altında; “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.” şeklinde hükme bağlanmıştır. Görüleceği üzere, kira sözleşmesi kiracının ölmesi ile birlikte kendiliğinden sona ermemektedir. Zira kiracının ölümü ile birlikte mirasçıları, kira sözleşmesini mirasla birlikte elbirliği halinde devralmakta ve sözleşmenin tarafı haline gelmektedirler.

Bahsedilen TBK madde 333 uyarınca, kiracının mirasçılarına kira ilişkisini devam ettirmek istememeleri halinde kira sözleşmesini feshedebilme hakkı tanınmıştır. Ancak, kiracının ölümü ile birlikte kira sözleşmesi derhal feshedilememektedir. Kiracının mirasçıları yasal fesih bildirim süreleri ve dönemlerine uymak kaydıyla en yakın fesih dönemi sonunda kira ilişkisini feshedebileceklerdir. En yakın fesih dönemi için fesih beyanının kullanılmaması halinde ise artık kiracının ölümü sebebiyle fesih hakkı ortadan kalkmaktadır.

818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 265. Maddesi uyarınca kiracının ölümü durumunda, mirasçıların yanı sıra kiraya verene de sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmışken; TBK ile bu fesih hakkı yalnızca kiracının mirasçılarına tanınmış, kiraya veren bakımından ayrı bir düzenlemeye gidilmemiştir. Bu durum ise kira ilişkilerinde kiraya verenden ziyade kiracının daha çok korunması gerektiği düşüncesinden kaynaklanmaktadır.

TBK 356. maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel olarak; “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.” düzenlemesi yer almaktadır.

Kira sözleşmesinin başlangıçta tarafı olmayan fakat kiracıyla aynı konutta oturan ve kiracının mirasçısı niteliğini taşımayan kişiler de kiracının ölümüyle, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelebilmektedirler. TBK madde 356’da sayılan söz konusu kişilerin taraf sıfatını kazanabilmesi için kiraya verene açıkça bu durumu bildirmeleri ya da zımnî davranışlarla kira sözleşmesine taraf olma istek ve iradelerini göstermeleri gerekmektedir. Aksi hâlde, kira sözleşmesinin tarafı olmak istemeyen kişiler, bu yönde bir talepleri olmamasına rağmen kanun uyarınca sözleşmenin tarafı hâline geleceklerdir. Hâlbuki TBK 356. maddenin lafzı incelenecek olduğunda; ölen kiracının ortaklarının veya ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanların kiracının ölümü ile birlikte taraf olarak kira sözleşmesini “sürdürebileceğinden” bahsedilmektedir.

Kira sözleşmelerinde intikalin özel bir halinin düzenlendiği TBK 356. maddesi ile TBK 333. maddesi arasındaki önemli farklardan biri düzenleme alanlarından kaynaklanmaktadır. TBK 333. madde hükmü ile kira sözleşmelerine dair genel bir düzenleme hükmüyken, TBK 356. maddesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına dair bir düzenlemedir. Bir başka fark ise TBK 356. maddesinde kiracının mirasçılarına yer verilmemiş olmasıdır. Zira madde gerekçesine göre; mirasçı, miras hukukuna ilişkin hükümler çerçevesinde, muris konumundaki ölen kiracının küllî halefi olarak, söz konusu konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmektedir. Dolayısıyla, bu yüzden maddede kiracının mirasçıları ifadesine özellikle yer verilmemiştir.

Uygulamada kimi zaman kiracının ölümünden sonra mirasçılar hakkında haksız işgalci sıfatıyla önleme davası açıldığı görülmektedir. Buna karşın mirasçılar, kiralananda daha önceden ölen kiracı ile birlikte oturuyorlarsa, kirayı devam ettirme hakları söz konusudur. Bu statüde olan kişiler, haksız işgalci sayılamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2000/2110 E. 2000/2330 K. sayılı ve 20.03.2000 tarihli kararında da; “Kiracının ölümünden sonra eskiden olduğu gibi kiralananda oğlu oturuyorsa, bu durum haksız işgal sayılmaz.” bu konunun aynı şekilde değerlendirildiği görülmektedir.

Belirtmek gerekir ki; eğer ihtiyaca dayalı olarak ölümden sonra tahliye davası açılacaksa, davanın tüm mirasçılara yöneltilmesi gereklidir. Zira yukarıda açıklandığı üzere miras bırakanın ölümü ile hak ve borçları halefiyet suretiyle mirasçılarına geçmektedir. Kişisel hak doğuran kira sözleşmesinden doğan borçlar da ölenin terekesine dâhil olup, mirasçılarına iştirak halinde intikal etmektedir. Böyle bir durumda bütün mirasçılar aleyhine dava açılması yahut mirasçılardan bazıları aleyhine dava açılmışsa diğer mirasçıların davaya katılma zorunluluğu vardır. Bunun nedeni ise kiralanandan çıkma borcunun bölünemez borçlardan olmasıdır. Bu nedenle mirasçıların tümüne karşı davanın yürütülmesi gerekir. Bu husus; mecburi dava arkadaşlığının tabii bir sonucudur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2000/6663 E. 2000/8445 K. sayılı ve 09.10.2000 tarihli kararında; “Kiracının ölümü ile onunla birlikte oturanlar hakkında haksız işgalden dolayı dava açılamaz ise de, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kiracı ölmüşse, bu halde kiralananda mirasçı bulunsun veya bulunmasın, tahliye davasının veraset belgesindeki tüm mirasçılar aleyhine açılması gerekir.” ifadesine yer verilmiş ve tahliye davasının veraset ilamındaki tüm mirasçılara karşı açılması gerektiğine hükmedilmiştir.

3.  SONUÇ

Sonuç olarak, bahsi geçen kanun hükümleri incelendiğinde ölen kiracının mirasçılarının kira ilişkisini en yakın fesih döneminde feshetme imkânına sahip oldukları görülmektedir. Yine, TBK 356. maddesi uyarınca, ölen kiracının mirasçısı olmasa dahi kiracı ölmeden önce onunla birlikte aynı konutta yaşayanların da kira ilişkisini sözleşmeye ve kanun hükümlerine uygun davranmaları kaydıyla, kira ilişkilerini sürdürebilecekleri de düzenlenmiştir. Dolayısıyla bu kişilerin kira ilişkisine devam etmeleri halinde bu husus haksız işgal olarak nitelendirilemeyecektir.