KİRA TESPİT DAVASI 19 Aralık 2022
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davaya kira tespit davası denir.
Kira tespit davası hangi durumlarda açılabilir?
Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (‘’TBK’’) 344. maddesi uyarınca;
- Yasal sınırın üzerine kira artışı belirlenmiş ise,
- Taraflar kira artış oranında anlaşamamışlar ise,
- Kira sözleşmesinin beş yıldan fazla sürmekte olduğu durumlarda enflasyona bağlı kalınmaksızın yeniden belirlenmesi amacıyla açılabilir.
Kira tespit davası hangi taşınmazlar için açılabilir?
Kira tespit davasına ilişkin düzenleme TBK’nın ‘’Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları’’ başlığında bulunmaktadır ve bu nedenle, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda açılabilmektedir. Bu durumda araç, makine kiralarında ya da ‘’konut ve çatılı işyeri’’ kabul edilemeyecek taşınmazların (örneğin tarla vasfındaki bir taşınmaz) kiraları için bu dava açılamayacaktır.
Kira tespit davası şartları nelerdir ve kimler açabilir?
TBK madde 345’in lafzı yorumlandığında Kira tespit davasının için şartlara öncelikle yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gereklidir. Bir diğer şart ise ‘’hukuki yarar bulunma’’ şartıdır. Bu şartları sağlayan durumlarda malik, kiralayan ve kiracı kira tespit davası açabilir.
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (‘’HMK’’) 4. maddesi uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri; HMK m. 10 uyarınca yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin tespiti davası, yenilenecek kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için her zaman açılabilir. Davanın açıldığı tarih yeni kira bedelinin geçerli olacağı tarihi belirleyen unsurdur. Bu nedenle davanın açıldığı tarih de oldukça önemlidir.
Tespit edilen aylık kira bedeli hangi aydan itibaren geçerlidir?
TBK m. 345’in ikinci fıkrası uyarınca kira tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira tespit davasında kira bedeli neye göre belirlenir?
Kira bedeli belirlenirken TBK m. 344 esas alınmaktadır. Hakimin kirayı belirlerken kullandığı kıstaslar, sözleşmenin yenilenmekte olduğu süreye göre değişkenlik göstermektedir. Beş yıldan kısa süreli yenilenen kira sözleşmelerinde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Dövizle kiralama söz konusuysa kira tespit davası açılabilir mi?
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK 138. madde saklı kalmak koşuluyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Fakat beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
