GAYRİMENKUL EDİNİMİ İLE TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANIMI 28 Ekim 2022

GAYRİMENKUL EDİNİMİ İLE TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANIMI

Gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanımı nedir?

Türk Vatandaşlığı Kanunu madde 12 ile düzenlenen ‘’Türk vatandaşlığının kazanılmasında istisnai haller’’ başlığına Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasın İlişkin Yönetmelik madde 20 ile ek kazanım yolları getirilmiş olup bunlardan biri de gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanımıdır. Mevzuatla belirlenmiş şartları yerine getiren kişilerin, mevzuatla belirlenmiş sınırlara uyan bir taşınmaz alması durumunda vatandaşlık kazanmasını ifade etmektedir.

Kimler gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanabilir?

6302 sayılı kanun ile değişik Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca alınan Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen 183 ülkenin vatandaşları Türkiye’de gayrimenkul sahibi olabilme hakkına sahiptir. Söz konusu 183 ülkeden birinin vatandaşı olunmaması durumunda, bu kişiler taşınmaz satın alamayacağından gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanımı yolunu seçemeyeceklerdir.

Gayrimenkul edinimi ile Türk vatandaşlığı kazanımında süreç nasıl işlemektedir?

Öncelikle gayrimenkulü satın alacak yabancı için potansiyel vergi kimlik numarası alınması gerekmektedir. Alınan potansiyel vergi kimlik numarası ile Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankada hesap açılacaktır. Bunların ardından 400.000$ değerinde mülk veya mülkler bulunarak satın alınacaktır. Noterde satın alınan gayrimenkulün 3 yıl satılamayacağına dair şerh konulduktan sonra Türk vatandaşlığı kazanımı için başvuru yapılacaktır.

Gayrimenkul edinimi ile Türk vatandaşlığı kazanımı süreci vekil vasıtasıyla yürütülebilir mi?

Gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanımı süreci vekil tayin edilmiş avukatlar tarafından yürütülebilmektedir. Bununla birlikte Türk vatandaşlığının kazanılması için gerekli şartların sağlanıp sağlanmadığının değerlendirilmesi ve söz konusu bilgi ve belgelerin hazırlanması vatandaşlık başvurusunun olumlu sonuçlanması için büyük önem arz ettiğinden, yatırım kararının alındığı andan itibaren mutlak suretle profesyonel bir ekipten destek alınmalıdır.

Satın alınacak gayrimenkulün değeri ne kadar olmalıdır?

12 Mayıs 2022 tarihli ve 5554 karar sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile 250.000$ olan ibare 400.000$ ile değiştirilmiş olduğundan 13.05.2022 tarihi ve sonrasında alınacak gayrimenkulün veya gayrimenkullerin değeri 400.000$ veya 400.000$’dan fazla olmalıdır.

Birden fazla gayrimenkul satın alınarak da vatandaşlık için başvuru yapılabilir mi?

Toplam bedeli Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik maddelerinde belirtilen veya üstündeki bir bedele karşılık gelen birden fazla taşınmaz satın alınabilir. Farklı zamanlarda alınan taşınmazlar için başvuruda bulunulabilir. Ancak Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte sürekli meydana gelen değişiklikler nedeniyle; 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınan taşınmaz/taşınmazların değerinin en az 1.000.000$; 19.09.2018 tarihi ve sonrası alınan taşınmaz/taşınmazların değerinin en az 250.000$, 13.05.2022 tarihi ve sonrasında alınan taşınmaz/taşınmazların değerinin 400.000$  olması gerekmektedir.

Vatandaşlık kazanmak isteyen kişilerin alacakları gayrimenkuller, konut niteliğinde olmak zorunda mıdır?

Bu kanundan yararlanmak isteyen kişiler sadece konut değil, farklı nitelikteki (tarla, dükkân, işyeri vb.) gayrimenkulleri de edinebilirler. Bu edinimler, Türkiye Cumhuriyeti’nin izin verdiği ölçülerde olduğu sürece vatandaşlık için başvuru hakkı sağlamaktadır.

Yabancı kişilerin gayrimenkul edinimine dair hangi yasal kısıtlamalar mevcuttur?

• Yabancı uyruklu gerçek kişiler 6302 sayılı kanun ile değişik Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca alınan Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen 183 ülkenin vatandaşlığına sahip değillerse gayrimenkul edinemeyeceklerdir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişi, Tapu Kanunu madde 35 uyarınca, Bakanlar Kurulu tarafından uygun görülmediği sürece, en fazla 30 hektara kadar gayrimenkul edinebilmektedir.
• Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununun 9. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler yasaklı askeri bölgelerde veya askeri güvenlik bölgelerinde gayrimenkul edinemez ve kiralayamaz. Bu kişiler özel güvenlik bölgelerinde ancak valiliğin izniyle gayrimenkul edinebilir ve kiralayabilir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişi, Tapu Kanunu madde 35 uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler tarafından edinilen gayrimenkulün toplam alanı, özel mülkiyete izin verilen toplam il alanının yüzde onunu geçemez. Yüzde on sınırın aşılması halinde yabancıların gayrimenkul edinme talebine izin verilmeyecektir.​​​

Vatandaşlık kazanımı için satın alınacak gayrimenkulün değer tespiti nasıl yapılır?

Türkiye’de gayrimenkul satın almak suretiyle Türk Vatandaşlığı hakkını kazanmak isteyen yabancı uyruklu gerçek kişiler öncelikle taşınmazın güncel piyasa değeri ve diğer nicel yönlerinin tespitini profesyonelce yaptırması gerekmektedir. Türkiye’de bu hizmet Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu tarafından verilen Gayrimenkul Değerleme Lisans sahibi uzmanlarca, SPK ve BDDK tarafından hizmet vermeye yetkili kılınmış değerleme kuruluşların onayıyla yapılmaktadır.

Satın almak istenen taşınmaz(lar)ın güncel piyasa değerinin doğru analiz ve standartlar kullanılarak tespiti bakımından mutlaka değerleme raporu hazırlatılmalıdır. Değerleme raporu, BDDK’nın internet sayfasında yayınlanmış olan değerleme kuruluşlarından alınacaktır. Edinim başvurusu sırasında sunulan değerleme raporunun düzenlenme tarihinin başvuru tarihinden en fazla üç ay öncesine ait olması gerekir. Söz konusu değerleme raporu işlem tamamlanıncaya kadar geçerli sayılacaktır.

Satın alınan gayrimenkul ne zaman satılabilir?

Gayrımenkul ne zaman istenirse satılabilmektedir. Üç yıllık şerh satışa dair herhangi bir engel teşkil etmemektedir. Gayrimenkulün satışı mümkün olmakla birlikte söz konusu durum Tapu Müdürlüğü tarafından Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne bildirilmektedir. Bunun üzerine, vatandaşlık ile ilgili durum yeniden değerlendirmeye alınmakta ve 3 yıl dolmadan gayrimenkul satılmışsa vatandaşlık kazanan kişinin vatandaşlığı iptal edilmektedir. Vatandaşlık kazanılmadan satım gerçekleştirilmiş ise de başvuru süreci sonlanmaktadır.

Gayrimenkul bedelinin 400.000$’a denk olup olmadığı kontrolünde hangi döviz kuru esas alınacaktır? 

Yukarıda da aktarıldığı üzere gayrimenkul satış bedeli ve değerleme raporuyla tespit edilen piyasa değerinin yönetmelikte aranan 400.000$’lık değerde eşit veya yüksek olması gerekmektedir. Toplam bedeli Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. Maddesinin 6. Fıkrası uyarınca satış değerinin 400.000$ veya üstü bir meblağ olup olmadığını belirleyebilmek için ise satış günü T.C. Merkez Bankası efektif satış kuru ve/veya çapraz döviz kuru baz alınarak işlem yapılacaktır.

Gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanımı avantajlı bir yol mudur?

Dünya’da hali hazırda mevcut enflasyonist ortam nedeniyle gayrimenkul değerlerinin sürekli bir artış içinde olduğu düşünüldüğünde, gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanım yolu aynı zamanda bir yatırım olarak da değerlendirilebilecektir. 6302 sayılı kanun ile değişik Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca alınan Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen 183 ülkelik listede yer alan ülkelerin vatandaşı olunması durumunda gayrimenkul edinimi ile vatandaşlık kazanımı oldukça makul bir yol olarak gözükmektedir.

Başvuru sürecinde yapılacak bir hatanın tüm süreci olumsuz etkileyerek vatandaşlık kazanımının önüne geçebileceği düşünüldüğünde en mantıklı yol uzman bir hukukçu ile çalışmaktır.