YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ ALIMLARINA İLİŞKİN KDV İSTİSNASI 1 Kasım 2022

YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ ALIMLARINA İLİŞKİN KDV İSTİSNASI

Yabancı gerçek ve tüzel kişilere tanınan KDV istisnası hakkı nedir?

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ya da sınırlı ayni hak edinmesi için aranılan karşılıklılık ilkesi Tapu Kanunu’nda 2012 yılında yapılan düzenleme ile kaldırılmıştır. Ek olarak, 6302 sayılı kanun ile değişik Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca alınan Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen 183 ülkenin vatandaşları Türkiye’de gayrimenkul sahibi olabilme hakkına sahiptir. Bu hakka sahip gerçek kişiler için 2017 yılında Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13. maddesine (i) bendi eklenerek konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri Katma Değer Vergisi’nden istisna tutulmuşlardır.

Tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri mümkün müdür?

Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri (irtifak veya kullanım hakkı dışında) mümkün değildir. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri (Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu, vb. gibi) çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedirler. Önemle hatırlatılmalıdır ki, bu özel kanunların kapsamı, taşınmaz edinimi için izlenilebilecek yok ve hukuki süreçlerin alanında uzman avukatlar tarafından sürdürülmesi oldukça önemlidir.

Yukarıda aktarılanlara karşın, Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi uyarınca, yurt dışında kurulu olan yabancı şirketlerin, yüzde elli veya daha fazla oranda hissesini veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisini elinde bulunduran, Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, sadece ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri hariç olmak üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilmektedirler. Söz konusu oranın yüzde ellinin altında olması halinde ise bu şirketler tıpkı Türk şirketler gibi faaliyet konusu ile ilişkili olmasa dahi gayrimenkul satın alabilirler. 

KDV istisnası kimler veya hangi tüzel kişiler için geçerlidir?

Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13. Maddesinin (i) bendine göre; "Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye'ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye'de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri vergiden müstesna’’ kılınmıştır. Söz konusu istisnanın uygulamasına yönelik belirlemeler ise KDVUGT (Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği)'nin II/B.12. bölümünde yapılmıştır.

Buna göre KDV istisnasından yararlanabilecekler:

• Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan uzun süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları,
• Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler,
• Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan bir işyeri ya da daimi temsilcisi vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar olarak sayılabilir.

Fakat tekrar hatırlatmak gerekir ki, yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de ‘’özel kanun hükümleri kapsamında’’ edinecekleri taşınmazlar için KDV istisnası tanınmamıştır.

KDV istisnası hangi taşınmazlarda uygulanır?

6824 Sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 7. Maddesine göre istisna, 01/04/2017 tarihinden itibaren ve konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. Buna ek olarak satış vaadi sözleşmesi ile 01.04.2017 tarihinden önce alınan ancak tapuda satışı bu tarihten sonra yapılan konut veya işyeri için belirtilen şartların sağlanması kaydıyla istisnadan yine faydalanılabilecektir. Konut ve iş yerinin ilk teslimi, fiilen teslim niteliğinde olmalıdır. Yani taşınmazın alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslimi gerekir. Fakat kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslim şartı aranmayacaktır.

KDV istisnasından kaç taşınmaz için yararlanılabilir?

İstisnadan yararlanabilme şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut ve iş yeri edinebilmesi mümkündür. Bu istisnadan tek bir taşınmazdan yararlanılabileceğine dair herhangi bir düzenleme mevcut değildir.

Taşınmaz edinimi ile Türk vatandaşlığı kazanımı yolunu seçenler KDV istisnasından yararlanabilir mi?

Türk vatandaşlığı kazanımı için taşınmaz satın almak isteyen gerçek kişiler adına bu yolla vatandaşlık edinimi için gerekli şartları sağladıkları müddetçe satın alacakları taşınmazlar için KDV istisnası uygulanabilecektir. Bu yolla vatandaşlık kazanımı için ayrıntılı bilgilere yer veren Türk vatandaşlığının taşınmaz edinimi ile kazanılması hakkındaki makalemize buradan ulaşabilirsiniz.