ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ UYARINCA YÜKLENİCİYE DEVREDİLEN ARSA PAYLARI ÜZERİNDE YASAL ÖNALIM HAKKI KULLANILABİLİR Mİ? 28 Mayıs 2024
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicinin iş sahibinin sahip olduğu arsa üzerinde belirli bir eser inşa etme, iş sahibinin de bunun karşılığında arsa yahut inşa edilecek eser üzerindeki belirli payların yükleniciye devri borcunu üstlendiği her iki tarafa edim yükleyen bir sözleşme türüdür. Türk Borçlar Kanununun özel hükümlerinde düzenlenmemekle beraber eser sözleşmesi ile satım sözleşmesini bir araya getiren karma ve çifte nitelikli bir sözleşmedir. Geçerli şekilde kurulması noterde düzenleme yoluyla hazırlanmasına ve taraflarca noter huzurunda imzalanmasına bağlı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sui generis yapısı nedeniyle uygulamada belirli problemleri ve uyuşmazlıkları da beraberinde getirmektedir.
Finansman bulmakta zorluk yaşayan yüklenicilerin ihtiyaçlarına yönelik olarak ortaya çıkan bu sözleşme türünde iş sahibi sözleşmenin kurulması aşamasında yahut inşaatın belirli bir seviyede meydana getirilmesine bağlı olarak yükleniciye tahsis edilmiş arsa paylarını yükleniciye devretmekte ve yüklenicinin eseri meydana getirme borcunu gereği gibi ifa edebilmesi için ihtiyaç duyduğu gerekli finansmanın elde etmesini sağlamaktadır. Öte yandan, yüklenicinin inşa edeceği bağımsız bölümleri üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat irtifakı kurulması da yüklenicinin finansman ihtiyacını karşılaması açısından uygulamada sıkça başvurulan yöntemlerden bir tanesidir.
İş Sahibinin Yükleniciye İnşaat Devam Ederken Arsa Payı Devretmesinin Hukuki Niteliği Nedir?
Her ne kadar uygulamada arsa paylarının yükleniciye devri tapuda resmi şekilde yapılsa da, söz konusu devir işlemleri Yargıtay tarafından “avans” olarak kabul edilmekte ve mülkiyeti devir amacıyla yapılan gerçek bir satış niteliğinde olmadığı istikrarlı şekilde vurgulanmaktadır (Yargıtay 23. HD, 1.6.2017, E. 2016/1583, K. 2017/1640). Bu içtihat ışığında, yükleniciye yapılmış avans niteliğindeki devirler yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini gereği gibi ifa etmediği takdirde geri alınabileceği gibi yüklenicinin kendi paylarını üçüncü kişilere devretmesi durumunda üçüncü kişilerin iyi niyete dayalı hak iddiaları dinlenmeyecektir (Yargıtay 23. HD, 1.6.2017, E. 2016/1583, K. 2017/1640).
Yasal Önalım Hakkı Nedir?
Yasal önalım hakkı, üzerinde paylı mülkiyet olan bir taşınmazın paydaşlarından birinin maliki olduğu payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payın alıcısı olma hakkı sağlayan yenilik doğurucu bir haktır.
Önalım hakkı, payın satıldığı üçüncü kişiye karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkına sahip olan kişi, hissesinin kayda geçirilmesine karar verilmeden önce, satış fiyatını ve alıcının ödemesi gereken tapu masraflarını, yargıç tarafından belirlenen bir süre zarfında, yargıcın göstereceği bir yere nakit olarak ödemekle yükümlüdür.
Yargıtay’ın Konuya İlişkin Verdiği Kararlar
Yargıtay arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin getirdiği bu içtihatlarla bağlı kalarak iş sahibi tarafından yükleniciye yapılan arsa payı devirleri neticesinde yüklenicinin paylı mülkiyet ilişkisine dahil olarak paydaş sıfatını kazanmayacağını ve bu nedenle söz konusu paylar üzerinde yasal önalım hakkının mevcut olmayacağı görüşündedir (Yargıtay HGK. E. 2014/324 K. 2015/2787 T. 4.12.2015; Yargıtay HGK., E. 2017/1765 K. 2020/1033 T. 15.12.2020). Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamasında inşaatın devamı sırasında tapu dairesinde yapılan pay devri işlemleri taraflarca satış niteliğinde zannedildiğinden devredilmiş bu payların iktisap edilmesi için açılan önalım davalarının ilk derece mahkemeleri tarafından kabul edilerek Yargıtay’ın konuya ilişkin koyduğu esasların ihlal edildiği gözlemlenmektedir. Fakat söz konusu ilk derece mahkemesi kararlarının temyiz edilmesi durumunda Yargıtay tarafından yukarıda bahsi geçen esaslar uygulanarak ilk derece mahkemelerinin hatalı kararları bozulmaktadır.
