KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİNİN VE ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI 7 Haziran 2024

Tam iki tarafa borç yükleyen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ve yüklenicinin karşılıklı haklarının yanı sıra yükümlülükleri de mevcuttur. Sözleşmenin kurulmasıyla tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri doğmaktadır.

1. Yüklenicinin Borçları

Yüklenicinin asli edim borcu sözleşmede kararlaştırılan biçimde ve öngörülen sürede inşaatı bitirmek ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. Yüklenicinin söz konusu asli edim yükümlülüğünün yanı sıra bazı ifa etmesi gereken başka borçları da bulunmaktadır.

1. İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu

Yüklenicinin işe zamanında başlama ve devam etme borcu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 473 uyarınca doğmaktadır. İşe başlama zamanı taraflarca sözleşmede kararlaştırılabilir ancak kararlaştırılmadığı takdirde TBK madde 90 uyarınca sözleşme kurulduğu anda borç muaccel olur. Burada anlaşılması gereken yüklenicinin inşaata başlaması değil, işe başlamasıdır. Zira projelerin hazırlanması ve ruhsatların alınması için belirli sürelerin geçmesi gerekmektedir.

2. Sadakat ve Özen Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iş görme sözleşmelerinden olduğu için yüklenici arsa sahibinin yararına iş yapmak ve zarar verici davranışlardan kaçınmak zorundadır (1). Diğer bir ifadeyle yüklenici işinde özenli davranmalı ve arsa sahibine karşı sadakat ile hareket etmelidir. Yüklenici işe zamanında başlamalı ve zamanında bitirmelidir.  Arıca yüklenici, binayı inşa ederken ve teslim ederken gerekli bütün özeni göstermeli ve arsa sahibinin menfaatlerini dürüstçe korumalıdır.

3. İşi Bizzat Yapma veya Kendi Yönetimi Altında Yaptırma Borcu

TBK madde 471/3 uyarınca yüklenici işi doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Buna karşın işin gerçekleştirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa yüklenici işi başkasına yaptırabilir. Yüklenici her ne kadar işi bizzat yapmakla yükümlü olsa da bu durum yardımcı kişi kullanmasına engel değildir.

4. Teslim Borcu

Teslim borcu yüklenici açısından asli ve temel bir borçtur. Eserin teslimi, sözleşme hükümlerine ve fenne uygun olarak inşa edilen binanın arsa sahibine veya arsa sahibinin yetkilendirdiği kişiye verilmesi veya verilmeye hazır olduğunun bildirilmesidir. Arsa sahibi, sözleşmeye uygun olarak teslim edilmeyen binayı teslim almaktan kaçınabilir.

5. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

Yüklenicinin bir diğer borcu ise ayıba karşı tekeffül borcudur. Yüklenici, inşaatın tamamlanıp arsa sahibine teslimini müteakip ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü altındadır. Eser sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül borcu TBK madde 474-478 arasında düzenlenmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, inşaatta bulunan ayıplar bakımından bu hükümler çerçevesinde sorumlu olur. Yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğunun doğabilmesi için eserin tesliminin gerçekleşmesi, inşaatın ayıplı olması ve mevcut ayıbın arsa sahibinden kaynaklanmıyor olması gerekmektedir. Tüm bu şartların yanı sıra yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğu doğması için arsa sahibinin muayene ve ihbar külfetini yerine getirmesi gerekir.  

2. Arsa Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri

1. Arsayı Teslim Borcu

Sözleşmeye konu olan ve üzerinde yüklenici tarafından inşaat yapılacak olan arsanın teslimi, arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi, arsayı inşaata müsait olacak şekilde her türlü hukuki ve fiili engelden ari bir şekilde yükleniciye teslim etmelidir.

2. Taraflar Arasından Kararlaştırılan Bağımsız Bölümleri Yükleniciye Devir Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun olarak inşa etmek ve tamamlandığında arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ederken arsa sahibi de bunun karşılığında taraflar arasında kararlaştırılmış olan bağımsız bölümleri yükleniciye devretme borcu altına girmektedir.

Bu doğrultuda arsa sahibinin asli edim borcu bağımsız bölümleri yükleniciye devir borcudur. Söz konusu asli edim yükümlülüğünün yanı sıra arsa sahibinin bazı yan yükümlülükleri de bulunmaktadır. Arsa sahibi bu bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan şekilde yükleniciye devretmelidir.

3. Diğer Yükümlülükleri

Plan ve projelerin yetkili mercilere onaylatılması, inşaat ruhsatı alınması, yapı kullanma izni alınması gibi hususlar mülkiyet hakkına ilişkin olması nedeniyle arsa sahibine aittir. Ancak taraflar arasındaki sözleşme ile arsa sahibinin yükümlülüğünde olan bazı işler yükleniciye devredilebilir.

Uygulamada da arsa sahibi tarafından gereken işler için yükleniciye vekâletname verilmekte ve söz konusu işler yüklenici tarafından yerine getirilmektedir. Bu durumda arsa sahibinin borcu kendi yükümlülüğünde olan işlerin yüklenici tarafından yerine getirilebilmesi amacıyla vekâletname verme borcu olacaktır.

KAYNAKÇA

1. Zevkliler, Aydın / Gökyayla, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 13.Baskı, Ankara 2013.