KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİNİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞU 26 Temmuz 2024

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yüklenicinin borcu sözleşmede kararlaştırılmış eseri ayıpsız bir şekilde meydana getirerek işsahibine teslim etmektir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) yüklenicinin asli edim yükümlülüğünü gereği gibi ifa etmeyerek ayıplı bir eser teslim etmesi sonucunda işsahibinin başvurabileceği belirli hukuki yollar öngörmüştür.

Ayıplı İfa Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayıp kavramı, eserde bulunması beklenen bazı niteliklerin mevcut olmaması şeklinde tanımlanır. Basit bir gözden geçirmeyle fark edilebilecek türden ayıplar açık ayıp, muayene sırasında fark edilemeyen ve eserin kullanılmasına bağlı olarak zaman içerisinde ortaya çıkan ayıplar ise gizli ayıp olarak ifade edilmektedir.

Yüklenicinin Ayıba Karşı Sorumluluğuna Karşı İşsahibinin Seçimlik Hakları Nelerdir?

Yüklenicinin eseri teslim etmesinin ardından işsahibi TBK m. 474/1 uyarınca “işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” İşbu madde kapsamında eserin gözden geçirilmesi ve uygun bir süre zarfında yükleniciye bildirilen ayıplara ilişkin işsahibinin başvurabileceği seçimlik haklar ise TBK m. 475’te düzenlenmiştir:

“Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.”

İşsahibinin TBK madde 475’de belirtilmiş seçimlik hakları açısından yüklenicinin sorumluluğu bir kusursuz sorumluluk halidir. Bu bakımdan, seçimlik haklarına başvurmak isteyen işsahibinin eserdeki ayıplar açısından yüklenicinin kusurunu ispat etmesine gerek yoktur.

TBK m. 475/II uyarınca işsahibinin genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkı saklıdır. İşsahibi eserdeki ayıptan yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde seçimlik haklardan biriyle ya da bunlardan bağımsız olarak genel hükümlere göre tazminat talep edebilir. Öte yandan, işsahibi tazminat talep edebilmek için kusur sorumluluğu ilkelerine göre yüklenicinin kusurlu olduğunu ispatlamalıdır.

İşsahibinin Seçimlik Haklarına Başvurmasının Şartları Nelerdir?

İşsahibi seçimlik haklarına ancak ayıplı eserin işsahibine teslim edilmesinden sonra başvurabilir. Teslimin nasıl gerçekleştirileceğine dair herhangi bir şekil şartı mevcut olmamakla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslimin anahtar teslim veya oturma izninin alınması gibi durumlara bağlandığı görülmektedir.

Ayıplı eserin teslim edilmesinin ardından işsahibinin seçimlik haklarına başvurabilmesi için muayene ve ihbar külfetini yerine getirmelidir. Bu bağlamda işsahibi, açık ayıplar bakımından teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz muayene külfetini yerine getirmeli ve tespit edilen bütün ayıpları yükleniciye bildirmelidir. Öte yandan, gizli ayıplar eserin kullanımına bağlı olarak zaman içerisinde ortaya çıktığı için gizli ayıp ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin işsahibi tarafından yükleniciye bildirilmelidir. Aksi halde işsahibi kanunun kendisine tanıdığı seçimlik haklarına başvuramayacaktır.

İşsahibinin TBK m. 475/1 uyarınca sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için “eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı” olması, diğer bir deyişle eserdeki ayıbın önemli ayıp niteliğinde olması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme tarafların mülkiyet hakkını etkilediğinden bu hak dava yoluyla kullanılmalıdır. Öte yandan, tacirler arasında akdedilmiş kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işsahibinin sözleşmeden döndüğünü karşı tarafa bildirmesi bakımından Türk Ticaret Kanunu m. 18/3 düzenlenen; “Tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır.” Hükmü uygulama alanı bulacaktır

İşsahibinin ayıplı açık veya zımni irade beyanıyla eseri kabul etmesi ve ayıbın yükleniciye izafe edilemeyecek bir sebepten doğması hallerinde işsahibinin seçimlik haklarını kullanabilmesi mümkün değildir. Bu bağlamda, işsahibinin söz konusu ayıptan sorumlu olması eserin meydana getirilmesi sırasında yükleniciye kesin ve bağlayıcı nitelikte talimat vermesi ya da ayıbın işsahibinin sağladığı malzeme, hazırlattığı plan ve projeden kaynaklanması gibi durumlarda ortaya çıkabilir. Dönme ile birlikte sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar ve tarafların iade yükümlülükleri devreye girer.

İşsahibinin ikinci seçimlik hakkı, bedelden indirim hakkıdır ve bu hak, yenilik doğuran haklar arasında yer alır. İndirim miktarının hesaplanmasında dört yöntem kullanılabilir: mutlak indirim yöntemi, maliyete göre hesaplama, nispi metot ve tazminat yöntemi. Yargıtay kararlarında genellikle nispi metot yöntemi tercih edilmektedir.

İşsahibinin kullanabileceği son seçimlik hak ise ayıbın giderilmesi, yani onarım hakkıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için, ayıp nedeniyle eserde bir piyasa değeri eksikliği oluşmalı, fakat bu değer eksikliği eserin değerini tamamen yok etmemelidir.

İşsahibinin TBK m. 475’teki Seçimlik Haklarına İlişkin Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

TBK m. 478 uyarınca işsahibinin eserdeki ayıba bağlı seçimlik haklarını kullanması için eserin kendisine tesliminden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir, fakat eserdeki ayıbın yüklenicinin ağır kusurundan kaynaklanması durumunda zamanaşımı süresi yirmi yıl olacaktır.