KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DEPOZİTO BEDELİNİN KİRACIYA İADESİ 8 Ağustos 2024
Türk Borçlar Kanunu m. 342 Açısından Değerlendirme
Kanunun Yürürlüğü ve Uygulanması:
Kira sözleşmelerinde güvenceyi (depozito) konu alan Türk Borçlar Kanunu m. 342 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla, bu tarihten sonra akdedilen kira sözleşmeleri açısından uygulama alanı bulur ve emredici niteliği yüzünden taraflarca aksinin kararlaştırılması mümkün değildir.
Bu maddeye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya güvence verilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kiracı, para veya kıymetli evrakı kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.
Banka, güvenceleri yalnızca tarafların rızasıyla veya kesinleşmiş mahkeme kararı ile geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava açmazsa, banka güvenceyi kiracının talebi üzerine iade etmekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu m. 342 ile kiralayanın depozito bedelini vadeli bir tasarruf hesabına yatırması emredici olarak benimsenmiştir. Fakat 1 Temmuz 2020’den önce yapılan ve bu tarihten sonra sona eren kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu m. 342'nin uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır. Bu tarihten önce akdedilmiş kira sözleşmeleri için Türk Borçlar Kanunu m. 342'nin uygulanabilir olduğu kabul edildiğinde, depozito bedelinin aynen değil, ortalama faiz miktarı ile birlikte geri ödenmesi gerekecektir. Öte yandan, mahkeme içtihatları bu bağlamda depozitonun nasıl iade edileceği konusunda yol gösterici niteliktedir.
1 Temmuz 2020'den Önce Akdedilmiş Kira Sözleşmelerine İlişkin Depozitonun İadesine Dair Mahkeme Kararları:
Yargıtay depozito bedelinin nasıl iade edilmesi gerektiğine dair dayanağını Türk Medeni Kanunu m. 2'de düzenlenen dürüstlük kuralından alan iki farklı yaklaşım geliştirmiştir:
Depozitonun, kira sözleşmesinin başlangıç tarihindeki kira bedelinin, sözleşmenin sona erdirildiği tarihteki kira bedeline oranına göre uyarlanarak geri ödenmesi (Yargıtay 6. HD., E. 2014/2287 K. 2014/4118; E. 2012/15914 K. 2013/9504).
Depozitonun enflasyon karşısında değerini koruması için ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılması ve geri ödemenin depozito bedeline işleyen faiz miktarı ile birlikte yapılması (Yargıtay 3. HD., E. 2003/271 K. 2003/1640; Yargıtay 13. HD., E. 2008/11843 K. 2009/3235). İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi de E. 2021/434 K. 2021/1558 sayılı kararında, Türk Borçlar Kanunu m. 342'de yer alan bu yaklaşımı benimsemiştir.
Sonuç:
Türk Borçlar Kanunu m. 342'nin yürürlük tarihi olan 1 Temmuz 2020'den önce yapılmış kira sözleşmelerinde, kiralayanın depozitonun enflasyon karşısında değer kaybetmemesi için gerekli önlemleri almış olması gerekmesinin yasal dayanağı dürüstlük kuralıdır. Bu doğrultuda, mahkemeler konuya ilişkin verdikleri kararlarda depozitonun aynen değil, ortalama faiz miktarı ile birlikte geri ödenmesi gerektiğini vurgulayarak Türk Borçlar Kanunu m. 342 ile paralel bir yaklaşım benimsemekte ve depozitonun iadesi bakımından kira sözleşmesinin akit tarihine göre farklı uygulamalar geliştirilmesinin önüne geçmektedirler.
1 Temmuz 2020'den sonra akdedilen sözleşmelerde ise depozito bedelinin geri ödenmesi Türk Borçlar Kanunu m. 342’nin emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla kira sözleşmesinde yer alan ilgili hükümlere göre yapılmalıdır.
