Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? 29 Kasım 2019
Kira hukukunda mal sahipleri tarafından en çok karşılaşılan sorunlardan birisi de kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi ve kira bedelinin tahsilidir. Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenmiştir ve bu kanun ve ilgili bazı kanunlar kapsamında kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için hukuki imkânlar mevcuttur.
- İki Haklı İhtar Çekerek Tahliye Davası Açılması Suretiyle Kiracının Tahliyesi
TBK m. 352/2 uyarınca; kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar göndermiş ise, açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir yıl içerisinde iki defa haklı yazılı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için;
- Kiracı iki haklı ihtara sebebiyet vermelidir.
- Bu iki ihtar, bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olmalıdır.
- İhtarlar, muaccel olan kira bedeli alacağına ait olmalıdır.
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından ilk yol, bir kira dönemi içinde kiracıya kirasının ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir.
Tahliye davası, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. İki haklı ihtar gönderilmesi yoluyla tahliyede, ihtarların yazılı olması aranmış ancak noter aracılığıyla olmasına lüzum görülmemiştir. Ancak ispat şartı bakımından noter aracılığıyla yapılması sağlıklı olacaktır. Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir.
- Temerrüt Nedeni ile Tahliye Davası
TBK m.315 uyarınca ise; kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri zamanında ödemez ise kiraya veren, kiracıya 30 gün süre (konut ve çatılı işyerleri için) verip bu sürede de borç ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için ise bir ihtarnamenin gönderilmesi yeterlidir. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılmaktadır.
İhtarname içerisinde ödeme yapılması için karşı tarafa süre tanınmalıdır. İhtarnamede karşı tarafa verilecek süre, ileride izlenecek yol bakımından önem teşkil eder. İleride iki haklı ihtarnameye dayanarak kiracıya tahliye davası açmak isteniyor ise ihtarnamede verilecek sürenin bir önemi yoktur; iki haklı ihtarname ile kiracının en az iki farklı ayın kirasını geç ödediğini kanıtlamak yeterlidir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak isteniyor ise kiracıya ihtarnamede en az 30 gün süre verilmelidir.
- Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından diğer seçenek ise, kirasını ödemeyen kiracı hakkında dava açmaksızın doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Önemle belirtmek gerekir ki ev sahipleri ödenmemiş kira borçları için başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunmaz sadece kira borcunu isterler ise ileride tahliye talep hakkını kaybedeceklerdir. O yüzden kiraya verenler takibi, tahliye talebinde bulunarak başlatmalıdırlar.
Tahliye talepli icra takibi, kiracının tahliyesi bakımından tahliye davasından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Şöyle ki; tahliye talepli icra takibi kapsamında borçluya çıkarılan ödeme emrinde, borçlu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün için borca itiraz edebileceği, etmeyecekse de 30 gün içinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazar. Borçlu 7 günlük süre içinde takibe itiraz etmez ancak 30 günlük süre içinde tüm takip masrafları da dâhil olmak üzere borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilmez. Borçlu 7 gün içinde takibe itiraz ederse icra takibi durur.
For English Version: http://www.kasaroglu.av.tr/en/How-to-Evict-a-Tenant-Who-Does-not-Pay-the-Rent
