Gayrimenkul Yatırım Fonu Ve Yabancıların Gayrimenkul Yatırım Fonu Kapsamındaki Avantajları 5 Ekim 2015

Konu: Sermaye Piyasası Kurulu’nun çıkardığı 03.01.2014 tarihli 28871 sayılı “GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ” kapsamında gayrimenkul yatırım fonlarının ne anlama geldiği, sistemin ne şekilde işlediği, kimler tarafından kullanılabildiği, fonun kimler tarafından kurulabildiği, yerli ve yabancı yatırımcılara ne gibi avantajlar sağladığı hususlarına ilişkin genel bir değerlendirmedir.

I) GAYRİMENKUL YATIRIM FONU NEDİR?

Ülkemizdeki yatırım seçenekleri en az riskliden en yüksek riskliye şu şekilde sıralanabilir; 1. Grup: Repo, B fon, Bono (kısa vadeli), 2. Grup: Altın, Döviz, 3. Grup: Tahvil, Mevduat (uzun vadeli), 4. Grup: A fon, Hisse. Bunların yanında Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) 03.01.2014 tarihinde çıkardığı “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar” konulu Tebliğ (“Tebliğ”) ile birlikte yatırım hayatına yeni bir seçenek daha girmiş oldu. Dünya genelinde sıklıkla kullanılmakta olan Gayrimenkul Yatırım Fonu (“GYF”) modeline Türkiye 2014 yılındaki işbu düzenlemeden sonra geçebilmiştir (Dünya genelinde bu fonların büyüklükleri, ABD'de 108 milyar dolar, Avrupa'da 74 milyar dolar ve Asya-Pasifik'te 40,3 milyar dolardır).

GYF kısaca, bireysel tasarrufların bir araya getirilmesi ve toplu olarak profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan bir kurumsal yapı olarak tanımlanabilir. Mevzuat kapsamında GYF, Tebliğ’in 4/1 maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır;

“Sermaye Piyasası Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Sermaye Piyasası Kurulundan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından fon içtüzüğü ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığı”

Daha açıklayıcı bir ifadeyle, gayrimenkul yatırımlarının, yatırım fonu yapısı kullanılarak finanse edilmesine ve bu yatırımlardan elde edilecek gelirlerden de katılma payı sahiplerinin yararlanmasına imkân sağlayan tüzel kişiliği bulunmayan bir fon olarak tanımlanabilir. Ancak GYF’ler gayrimenkullerle ilgili tapu işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi açısından sınırlı olarak tüzel kişiliğe sahip sayılırlar. GYF’ler belirli bir sektörde veya belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak üzere süreli ve süresiz şekilde de kurulabilirler.

Tebliğ’in 4/1 maddesinde yer alan tanımda da öne çıkan unsur “Nitelikli Yatırımcı” olmaktadır. Zira Tebliğ’in 13. maddesi uyarınca; katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir. Bu nedenle Nitelikli Yatırımcı kavramı hakkında da bilgi verilmesi yararlı olacaktır.

Yasal düzenleme kapsamında Nitelikli Yatırımcılar, başka bir deyişle GYF kapsamında yatırım yapabilecek kişiler Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği 3. Maddesinde ve Sermaye Piyasası Araçlarının Satış Yöntemleri Ve Dağıtımı İle Teslim Esasları Tebliği 4. Maddesinde şu şekilde sayılmıştır;

• Yerli ve yabancı kolektif yatırım kuruluşları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, portföy yönetim şirketleri;

• Konut ve varlık finansmanı fonları, ipotek finansmanı kuruluşları, varlık kiralama şirketleri, varlık yönetim şirketleri;

• Emekli ve yardım sandıkları, vakıflar, 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanununun geçici 20. maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar ve kamuya yararlı dernekler, kamu kurumları;

• Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Dünya Bankası ve Uluslararası Para Fonu gibi uluslararası kuruluşlar ile nitelikleri itibarıyla bu kurumlara benzer olduğu Kurulca kabul edilecek diğer kurumsal yatırımcılar;

• Sermaye piyasası araçlarının ihraç tarihi itibarıyla en az iki milyon TL tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek veya tüzel kişiler;

• Sermaye piyasası faaliyetleri ileri düzey lisansı ve türev araçları lisansına sahip kişilerdir.

II) GAYRİMENKUL YATIRIM FONU İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ARASINDAKİ BENZERLİKLER VE FARKLAR

GYF, SPK tarafından düzenlenen bir başka kollektif yatırım formudur. GYF’ler temel olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na (“GYO”) benzemektedir fakat aralarındaki temel farklılık GYF’lerin tüzel kişiliğe haiz olmaması noktasında toplanmaktadır. Ayrıca, ellerindeki kaynakları gayrimenkul varlıklara yatırma açısından GYO’lara benzeyen GYF’ler yatırım fonlarına benzer şekilde, yatırımcı talebi üzerine yeni fon payı satışı yapmaktadırlar. Ancak GYO’lardan farklı olarak GYF’ler fon paylarını, yatırımcıların isteği üzerine düzenli aralıklarla geri almaktadır.

Yatırım fonunu aşağıda III numaralı başlık altında daha detaylı inceleyeceğimiz üzere ancak, portföy yönetim şirketleri, bankalar, aracı kurumlar, sigorta şirketleri veya emeklilik fonları kurabilirken, yatırım ortaklıklarının kurucuları için belli bir sınırlama yoktur.

Ayrıca yatırım fonlarında hisse senedi verilmemektedir. Bunun yerine belge sahibi katılımcının fona kaç pay ile katıldığını gösteren kıymetli evrak niteliğinde olan katılma belgeleri söz konusudur.

GYF’lerde katılımcı/yatırımcı istediği takdirde fon payını fona geri satabilmekte iken, yatırım ortaklıklarının hisselerinin sayısı sabit olduğundan, yatırım ortaklığı hissesi almak ve satmak isteyen yatırımcı, bu hisseleri kendisine satacak veya kendisinden alacak başka bir yatırımcı bulmak zorundadır. Katılma belgeleri fona geri satılarak nakde dönüştürülebilir ancak, hisse senetleri ortaklığa satılamaz sadece borsada satışı mümkündür, katılma belgeleri fon kurucularından, ATM makinelerinden alınabilir, hisse senetleri ise ancak borsada işlem yapmaya yetkili aracı kurumlarca verilen emirler ile alınabilir.

Yatırım fonları kural olarak kâr dağıtımı yapamaz ancak yatırım ortaklıkları yapabilir.

III) GAYRİMENKUL YATIRIM FONU NASIL KURULUR VE KURULUŞ AŞAMASINDA GEREKEN BELGELER NELERDİR? KURUCU İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR NELERDİR?

GYF’nun kuruluşuna ilişkin yasal düzenleme Sermaye Piyasası Kanunu 52. Maddesi, Tebliğ ve Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliğ’inde yer almaktadır.

Kurucunun, portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere SPK’dan izin almış olması birinci öncelik olarak öne çıkmaktadır.

Ayrıca kurucunun ticaret unvanında “Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi” ibaresinin geçmesi, ana sözleşmesinin SPK hükümlerine aykırı olmaması gerekmektedir.

Kurucunun başlangıç sermayesinin, asgari 2.000.000.00 TL olması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 17/1. maddesi uyarınca; Fonların asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000.00 TL’ye ulaşması zorunludur.

Kuruluş izni başvurularının SPK tarafından değerlendirilebilmesi için başvuruda bulunan Kurucu Şirketin;

a) TTK hükümleri uyarınca kayıtlı sermaye sistemine tabi anonim ortaklık şeklinde kurulması,

b) Paylarının tamamının nama yazılı olması,

c) Paylarının nakit karşılığı çıkarılması,

d) Başlangıç sermayesinin en az 2.000.000 TL olması,

e) Esas sözleşmesinin Kanun hükümlerine ve Kurul düzenlemelerine uygun olması,

f) Kurucu ortaklarının;

1) Müflis olmaması, konkordato ilân etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması,

2) Faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,

3) Kanunda yazılı suçlardan kesinleşmiş mahkûmiyetinin bulunmaması,

4) 14/1/1982 tarihli ve 35 sayılı Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ve eklerine göre kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olması,

5) 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 53 üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile; kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da devletin güvenliğine karşı suçlar, anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, bilişim sistemini engelleme, bozma, verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi kartlarının kötüye kullanılması, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından mahkûm olmaması,

6) 7/2/2013 tarihli ve 6415 sayılı Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanunda düzenlenen suçlardan mahkum olmaması,

7) İşlem yasaklı olmaması,

8) Muaccel vergi borcu bulunmaması,

9) İşin gerektirdiği dürüstlük ve itibara sahip bulunması,

10) Gerekli mali güce sahip olması,

g) Ortaklık yapısının şeffaf ve açık olması,

h) Önemli etkiye sahip ortaklarının birinci fıkranın (f) bendinin (1) ila (9) no’lu alt bentlerinde yer alan şartları taşımaları,

zorunludur (Portföy Yönetim Şirketleri Ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği 5. Maddesi).

GYF’nu kurmaya yetkili gerçek veya tüzel kişi fonun içtüzüğünü hazırlayarak SPK'ya başvurur. İçtüzükte fonun süresi, stratejisi, yatırım sınırlamaları, fona katılma ve fondan ayrılma şartları, yönetim şirketinin fondan tahsil edeceği yönetim ücreti ve diğer tüm detaylar belirlenir. SPK'nın onayı üzerine içtüzük tescil edilir.

SPK internet sitesi www.spk.gov.tr adresinde gayrimenkul yatırım fonu kurmak isteyen kuruluşların doldurması gereken başvuru dilekçesi, kuruluş başvuru formu ve yatırım fonu standart içtüzük metni bulunmaktadır.

GYF kuruluş başvuruları, gerekli belgelerin SPK'ya eksiksiz olarak sunulmasından itibaren iki ay içinde SPK tarafından karara bağlanır. SPK tarafından onaylanan içtüzük, SPK kararının kurucu tarafından tebellüğ edildiği tarihi izleyen altı iş günü içinde kurucunun merkezinin bulunduğu yerin ticaret siciline tescil ve ilan ettirilmesi gerekmektedir.

Edinilen bilgilere göre ülkemizde şu ana kadar, kuruluş ve/veya faaliyet izni alan portföy yönetim şirketlerini şunlardır;

1. 24 Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.

2. Albaraka Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.

3. Arz Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.

4. Bayraktar Kardeşler Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.

5. EYG Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.

6. Kalender Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.

7. Omurga Gayrimenkul Portföy Yönetimi A.Ş.

IV) GAYRİMENKUL YATIRIM FONU İLE İLGİLİ SÜREÇ NASIL İŞLEMEKTEDİR?

GYF’yi bir üçgen olarak ele alırsak, bir köşesi Portföy Yönetim Şirketini, bir köşesi Saklayıcı Kuruluşu, diğer diğeri köşesi de Yatırımcıları oluşturmaktadır. Bu tarafları kısaca açıklamak gerekirse;

a) Portföy yönetim şirketi, fonu, yatırım fonu katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsil eder ve yönetir. Portföy yönetim şirketi ile katılma payı sahipleri arasındaki ilişkilere Sermaye Piyasası Kanunu'nda, ilgili mevzuatta ve fon içtüzüğünde hüküm bulunmayan hâllerde Borçlar Kanunu'nun vekalet sözleşmesini düzenleyen hükümleri kıyasen uygulanır.

b) Saklayıcı Kuruluş, SPK tarafından yetkilendirilen banka veya aracı kurumlar, saklayıcı kuruluş sıfatıyla yatırım fonlarına ait finansal varlıkların takibini, kayıtlarının tutulmasını, varlık ve nakit hareketlerinin kontrolünü gerçekleştirmekle sorumludur. Tapuda fon adına yapılacak işlemler, portföy yönetim şirketi ile saklayıcı kuruluş yetkililerinin müşterek imzalarıyla gerçekleştirilir.

c) Yatırımcılar fonun katılma belgelerinin (paylarının) sahibidir. Bir fonun tek bir yatırımcısı olabileceği gibi, birden fazla yatırımcısı da olabilir. Daha önce de belirtildiği üzere mevzuat kapsamında yatırımcı yalnızca nitelikli yatırımcılar olabilmektedir.

Genel itibariyle, GYF’ler, Portföy Yönetim Şirketi tarafından profesyonel şekilde gayrimenkul satın alarak oluşturdukları portföylere ilişkin “katılma paylarını” tasarruf sahiplerine satarak, tasarruf sahibine kira ve değer artışı gibi gayrimenkul kazancı elde etme imkânı sağlamaktadır.

Fonun kurucusu, fon katılma belgelerini fon adına alır ve satar. Katılma belgelerinin fona iade edildiği durumlarda kurucu gerekli likiditenin sağlanmasından sorumludur. Bu amaçla fon katılma belgelerinin azami %50’si kurucunun kendi portföyüne alınabilir ancak en fazla iki yıl içerisinde bu payların fona iade edilmesi zorunludur. Fonun pay sahiplerinin güncel bilgileri Merkezi Kayıt Kuruluşu – MKK nezdinde tutulur.

Katılma payı bedelleri karşılığı toplanan paralarla fon portföyü oluşturulur. Bu portföyde arsalar olabileceği gibi kira geliri getiren konut, ofis, otel, AVM, hastane vb. her türlü yapı olabilir.

Belirli süreli kurulan fonlarda süre sonunda tüm gayrimenkuller nakde çevrilir. Toplanan para pay sahiplerine ödenerek fon tasfiye edilir.

Süresiz fonlarda fondan ayrılmak isteyen yatırımcılardan belirli bir süre öncesinden bu taleplerini iletmeleri istenir. İade talebi geldiğinde buna karşılık gelen kadar varlıklar nakde dönüştürülür. İade tarihinde hesaplanan birim pay fiyatı üzerinden ayrılmak isteyen yatırımcıdan payları geri alınır ve pay bedeli ödenir.

V) GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARININ FAALİYET ALANLARI VE YAPAMAYACAĞI FAALİYETLER

Tebliğ’in 4/3 maddesi uyarınca; GYF, aşağıda sayılan varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacı dışında herhangi bir işle uğraşamazlar:

a) Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,

b) Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye'de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,

c) 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,

d) Vadeli mevduat ve katılma hesabı,

e) Yatırım fonu katılma payları,

f) Repo ve ters repo işlemleri,

g) Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,

h) Varantlar ve sertifikalar,

i) Takasbank para piyasası işlemleri,

j) Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,

k) SPK tarafından uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri,

l) SPK tarafından uygun görülen diğer yatırım araçları.

Bununla birlikte GYF’larının yapamayacağı faaliyetlerde yine Tebliğ kapsamında düzenlenmiştir (Tebliğ m. 18/2). Bu düzenlemeye göre Kurucu ve portföy yöneticisi;

a) Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.

b) Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.

c) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

d) Devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıkları ve hakları GYF portföyüne dahil edemezler.

e) GYF portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

f) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.

g) GYF portföyünde yer alan sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.

h) Türev araçları kullanarak GYF portföyüne korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı GYF toplam değerinin %20’sini aşamaz. Bu bent kapsamında GYF’nin son tarihli GYF net varlık değeri esas alınır.

i) Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar.

VI) GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARININ GETİRİLERİ, AVANTAJLARI VE RİSKLERİ NELERDİR?

Gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen ancak gayrimenkullerin alım-satımı, kiralanması gibi işlemlerle ilgilenmek istemeyen veya bunlarla ilgili yeterli zamanı olmayan ancak gayrimenkule yatırım yapmak isteyen nitelikli yatırımcılar için GYF’ler alternatif bir yatırım imkanı olarak öne çıkmaktadır. Ayrıca aşağıda VIII numaralı başlık altında detaylıca incelediğimiz üzere, GYF’lerin bir takım vergi avantajları da bulunmaktadır. Bu vergisel avantajlarla nitelikli yatırımların daha yüksek kazançlar elde etmesi mümkün olabilmektedir.

GYF’ler tüzel kişiliğe haiz olmadıkları ve fon malvarlığı kurucunun ve saklayıcının malvarlığından ayrı tutulduğu için kurucunun veya saklayıcının iflas etmesi veya yönetim ve denetimlerinin kamu kuruluşlarının eline geçtiği durumlarda dahi fon malvarlığı haczedilemez, üzerine tedbir konamaz ve fon malvarlığı iflas masasına dahil edilemez. Kurucunun veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borç ve yükümlülükleri ile GYF’nin aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirlerine karşı mahsup edilemez (Tebliğ Madde 5). Bu anlamda yatırımcıların hakları çok sıkı şekilde korunmaktadır.

GYF’ler fon toplam değerini aynen katılma belgelerine yansıttıkları için GYO’lara göre yatırımcılar için daha avantajlı olabilmektedir, zira GYO’lar birer anonim şirkettir ve kâr dağıtım politikalarını şirket lehine şekilde belirlemekte serbesttirler. Dolayısıyla GYO’lar önceliği şirket büyümesine vermeyi tercih ettiklerinden yatırımcılar çoğu zaman beklentilerinin altında bir gelir elde etme durumu ile karşı karşıya kalmaktadır. Dolayısıyla GYO yatırımcılarının kazancı borsadaki fiyat hareketleriyle sınırlı kalmaktadır. Oysa GYF’ler şirket değildir ve temettü dağıtmazlar. Elde ettikleri tüm kâr ve varlıkların değer artışı fon portföy değerine aynen yansıtılır ve yatırımcılar katılma belgelerini fona iade ettiklerinde kişisel yatırımlarının karşılığı olan tüm kârı eksiksiz olarak tahsil edebilirler.

GYF’lerin riskleri bakımından şu husustan bahsedilebilir, GYF’ler asgari 10 milyon TL portföy büyüklüğüne bir yıl içerisinde ulaşmak zorundadır. Bu süre zarfında asgari fon tutarına ulaşılamaz veya toplanan paralar yatırıma yönlendirilemezse SPK fonun faaliyetlerinin sona erdirilmesini talep eder.

Ayrıca GYF’ler, GYO’lar gibi gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapabilseler de gayrimenkul projelerine yatırım yapamazlar. Aynen GYO’lar gibi inşaat işleriyle uğraşamazlar ve kısa vadeli gayrimenkul alım-satım işlemleri yapamazlar.

Fonun toplam değerinin en az %80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşmak zorundadır. Ayrıca portföyün çeşitlendirilmesine yönelik birçok sınırlama getirilmiştir. Burada amaç portföyün etkili şekilde çeşitlendirilmesi ve riskin düşürülmesidir.

VII) YABANCI YATIRIMCILAR İÇİN GAYRİMENKUL YATIRIM FONU NEDEN AVANTAJLIDIR?

GYF özellikle Türkiye’de gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcıya bir anlamda devlet tarafından sağlanan bir güven ortamı oluşturmaktadır. Zira yabancı yatırımcılar Türkiye’de gayrimenkul alırken veya satarken bireysel olarak bu işle ilgilenen firmalarla çalışmakta ve çoğunlukla görüldüğü üzere kafalarında hep bir soru işareti kalmaktadır. Ancak GYF firma bazında yatırım yapmaktansa, SPK denetiminde olan gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım yaparak çok daha avantajlı ve güvenilir bir ortamın oluşmasını sağlamaktadır. Ayrıca fonda payı olan yatırımcıların hesapları ise, SPK sistemi içinde elektronik ortamda yatırımcılar tarafından izlenebilme imkanı tanınmaktadır.

Bunun yanı sıra yabancı yatırımcıların GYF sistemi kapsamında yaptıkları yatırımdan doğan kazançlarının kendi ülkelerinde de vergiye tabi tutulmamaktadır. Ayrıca hukuki düzenlemeler uyarınca yabancıların taşınmaz mal edimine ilişkin düzenlenen bir takım sınırlamalar da bu sistem sayesinde bertaraf edilmektedir. Örneğin GYF imarı bulunmayan yerlerde alım satım yapamayan yabancıların, mülk alımını da kolaylaştırmaktadır.

Ayrıca yabancı gayrimenkul yatırımcılarının GYF nezdinde yatırım yapması da çok daha güvenilirdir, zira bu fonlar üzerinde ciddi bir SPK denetimi vardır. Buna ek olarak tapudaki işlemlerde, fonun yetkililerinin yanı sıra, saklamacı kuruluş adı verilen (banka) üçüncü bir yetkili imzası da bulunmaktadır. Bir yabancı yatırımcının doğrudan gayrimenkul alımına göre gayrimenkul fonlarına yatırım yaparak dolaylı gayrimenkul alımları çok daha güvenilir ve hızlı olmaktadır.

VIII) GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARINDA VERGİ REJİMİ

Kurumlar Vergisi Kanununun 5. Maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi uyarınca; gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları Türkiye’de kurulmuş olmaları şartıyla kurumlar vergisinden muaf tutulmuştur. Gayrimenkul yatırım fonları gerek bireysel olarak yapılan yatırımlara, gerekse anonim veya limited şirket çatısı altında yapılan yatırımlara göre vergisel olarak avantajlar sağlamaktadır. GYF’leri ilgilendiren vergisel düzenlemeleri şu şekilde özetlemek mümkündür;

• Kurumlar Vergisi

–     Gayrimenkul yatırım fonlarının kazançları kurumlar vergisinden istisnadır.

• Gelir Vergisi

–     Gayrimenkul yatırım fonlarının kazançları üzerinden gelir vergisi stopajı yapılmamaktadır. Elde edilen kazanç pay sahiplerine dağıtılmayıp yeniden yatırıma yönlendirildiği sürece herhangi bir gelir vergisi tahakkuk etmemektedir.

–     Gayrimenkul yatırım fonlarınca dağıtılan kâr payları üzerinden sıfır stopaj yapılmaktadır. Gerçek kişiler için elde edilen kazancın yarısı vergiden istisna olup, kalan yarısı beyan edilir. Tüzel kişiler için elde edilen kazanç kurum kazancına dâhil edilir.

–     Katılma Belgesi Satış Kazancı: Yatırım fonlarının katılma belgelerinin fona iade edilmesinden veya diğer şekillerde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar %10 oranında vergi kesintisine tabidir. Elde edilen kazanç için ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi söz konusu değildir.

• Tapu Harçları

–     Gayrimenkul yatırım fonlarının tapudaki alım, satım ve diğer işlemleri için herhangi bir istisna bulunmamaktadır.

• Damga Vergileri

–     Gayrimenkul yatırım fonlarının kuruluşlarına, sermaye artırımlarına ve süre uzatımlarına ilişkin olarak düzenlenen kağıtlar damga vergisinden istisnadır. Bunun dışındaki işlemleri için herhangi bir damga vergisi istisnası bulunmamaktadır.

• Katma Değer Vergisi

–     Gayrimenkul yatırım ortaklarına özel herhangi bir KDV istisnası bulunmamaktadır. Bilindiği gibi, GYO’lar KDV mükellefidir. Satış, hizmet ve kiralama faturaları nedeniyle KDV tahsil eder ve tahsil ettiği vergilerden alışları ile yaptığı harcamaları sebebiyle ödediği KDV tutarlarını mahsup ederek aradaki farkı Vergi Dairesine öder. GYF’ler de, bu kapsamda KDV mükellefi olmak durumundadır.

• Kâr payı geliri

–     Gerçek kişi hissedarlarca alınacak temettü yıllık esasta gelir vergisine tabidir. Vergi rejimine göre; tam mükellef kurumlardan elde edilen kâr paylarının yarısı gelir vergisinden istisna edilmektedir. Buna göre; GYF’lerden elde edilen kâr paylarının sadece yarısı gelir vergisi beyanına konu olacaktır. Beyan zorunluluğu ise diğer gelir unsurları ile toplu olarak yıllık beyan haddinin (2015 yılı için 29.000,00 TL) aşılması halinde başlamaktadır.

IX) SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Yukarıdaki açıklamalarımız kapsamında, gayrimenkul yatırımlarıyla ilgilenen ancak bunların güvenirliğinden emin olamayan veya yeterli vakti olmayan yerli ve yabancı nitelikli yatırımcılar açısından GYF’ler önemli bir alternatif yatırım aracıdır. Özellikle yabancı yatırımcılar için ülkemizdeki gayrimenkullerin alım-satımı ve yatırımı hususunda yerel firmalarla çalışmaktansa devlet garantili, SPK tarafından sıkı denetime ve korumaya tabi tutulmakta olan bir yatırım sistemine dahil olarak dolaylı yoldan da olsa gayrimenkul sahibi olmak hem güvenilirlik hem zaman hem de vergisel getirileri açısından avantajlı olduğunu belirtmek gerekir.