Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Üçüncü Kişilere olan Borçlarından Dolayı Arsa Sahibinin Sorumluluğu 14 Aralık 2017
Yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etme ve bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını yüklendiği, buna karşılık arsa sahibinin ise arsası üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaat ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmeler uygulamada Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Yapım Sözleşmesi olarak adlandırılmakla beraber, bu tür sözleşmeler mevzuatımızda açıkça düzenlenmiş değillerdir. Bu kapsamda, Borçlar Hukuku anlamında iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli sözleşmeler olarak nitelendirilen bu tür sözleşmelerin içerdikleri unsurlar dikkate alınarak mevzuatımızda düzenlenen sözleşme türlerine ilişkin hükümler kıyasen uygulanmaktadır.
Borçlar Hukukunda açıkça düzenlenmemiş olması sebebiyle, Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Yapım Sözleşmesinde yüklenicinin üçüncü kişilere olan borcu sebebiyle arsa sahibinin hukuki sorumluluğunun doğup doğmadığına ilişkin açık bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Buna karşın, konuyla ilgili olarak öğreti ve Yargıtay içtihatları dikkate alındığında, üçüncü kişilerin yüklenici nezdindeki alacakları yönünden arsa sahibinin hukuki sorumluluğuna gidebilmesi için iki unsurun arandığı kabul edilmektedir.
Bu anlamda, Yargıtay ve doktrin tarafından aranan birinci unsur yüklenicinin arsa sahibi ile akdetmiş olduğu Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Yapım Sözleşmesi kapsamında yüklenmiş olduğu edimleri yerine getirmiş olmasıdır. Nitekim, Yargıtay üçüncü kişilerin yüklenici ile girdikleri hukuki ilişkiye dayanarak arsa sahibinin sorumluluğuna gidebilmeleri için yüklenicinin, arsa sahibine karşı eser sözleşmesi ile yükümlendiği edimini yerine getirmiş ve dolayısıyla kişisel hak kazanmış olması gerektiğini kabul etmektedir. Bununla beraber, yüklenicinin arsa sahibi ile akdetmiş olduğu Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Yapım Sözleşmesi kapsamında yüklenmiş olduğu edimleri yerine getirmiş olması halinde üçüncü kişilerin yüklenici nezdindeki alacakları sebebiyle arsa sahibini sorumlu tutabilmeleri için aranan diğer unsur ise; arsa sahibi ile yüklenici arasında akdedilen Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Yapım Sözleşmesinde tarafların bu hususa imkân veren veya vermeyen bir hüküm bulunmasıdır. Diğer bir deyişle, eğer taraflar arasında akdedilen Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Yapım Sözleşmesinde arsa sahibinin yüklenicinin üçüncü kişilerin borçlarından dolayı sorumlu tutulmayacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, arsa sahibinin sorumluluğuna gidilemeyecek, ancak aksi yönde bir hüküm bulunması halinde ise arsa sahibinin sorumluluğuna gidilebilecektir.
Bu kapsamda, her ne kadar mevzuatımızda açıkça düzenlenmemiş olsa da, doktrin ve Yargıtay kararları doğrultusunda yüklenicinin üçüncü kişilere karşı olan borçlarından dolayı arsa sahibinin sorumlu tutulabilmesi için öncelikle yüklenicinin sözleşme kapsamında yüklenmiş olduğu edimleri tam ve gereği gibi yerine getirip getirmediği incelenmelidir. Devamla, eğer yüklenici sözleşme ile yüklenmiş olduğu edimleri tam ve gereği gibi yerine getirmişse, arsa sahibinin yüklenicinin üçüncü kişilere karşı olan borcundan sorumlu olabilmesi için yüklenici ile arsa sahibi arasında akdedilen Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Yapım Sözleşmesi hükümleri dikkate alınmaktadır. Bu kapsamda, eğer Gelir Paylaşımı Esasına Dayalı İnşaat Yapım Sözleşmesinde arsa sahibinin yüklenicinin üçüncü kişilere olan borcundan sorumlu olacağı veya olmayacağına ilişkin hüküm bulunması halinde, söz konusu hüküm dikkate alınarak arsa sahibinin sorumlu olacağına veya olmayacağına ilişkin bir karar verilecektir.
For English Version
http://www.kasaroglu.av.tr/en/revenue-sharing-construction-contracts-liability-of-the-landowner
