KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN TANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ, ŞEKLİ VE TÜRLERİ 23 Mayıs 2024

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nedir?

Kat karşılığı inşaat veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yüklenicinin kendi finansmanı ile arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde inşaat yapım işini üstlendiği, arsa sahibinin ise bedel olarak yükleniciye taşınmaz devrini vaat ettiği sözleşmelerdir. Diğer bir ifadeyle yüklenici bir inşaat meydana getirmeyi, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenmiş bir sözleşme tipi değildir, isimsiz bir sözleşmedir. TBK madde 19’de düzenlenen akit serbestisi ilkesi kapsamında düzenlenmektedir. Sözleşmenin tarafları olan yüklenicinin ve arsa sahibinin edimleri farklı tipte kanuni sözleşmelere dayandığı için çifte tipli karma bir sözleşmedir. Yüklenicinin eser meydana getirme ve teslim borcu için TBK’de yer alan eser sözleşmesine dair hükümler; arsa sahibinin taşınmaz mülkiyetini geçirme borcu yönünden de gayrimenkul satış vaadine ilişkin hükümler dikkate alınır.

Karşılıklı borç ve alacak ilişkisi doğduğundan bu sözleşmeler, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin kurulması için arsa sahibi ile yüklenicinin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanı gerektiğinden bu sözleşmeler ayrıca rızai sözleşmelerdir.

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şekli

Yukarıda ifade edildiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden oluşan çift tipli karma bir sözleşmedir. Karma sözleşmelerde şekil sorunu, unsurlarını oluşturan sözleşmelere göre belirlenir. Bu sözleşmeyi oluşturan eser sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi kılınmamışken gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi Türk Medeni Kanunu (“TMK”) madde 706, TBK madde 213, Tapu Kanunu madde 26, Noterlik Kanunu madde 60 ve 89 gereğince resmi şekle tabidir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi de taşınmaz mülkiyetini devir vaadini konu edindiğinden, TMK 706 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerlilik şekli olarak resmi şekle tabi olması bu sözleşme türüne de kıyas yoluyla uygulanır ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Düzenleme biçiminde öngörülen söz konusu sözleşme belirtilen biçimde düzenlenmezse geçerli olmaz ve hukuki sonuç doğurmaz. Sözleşmeyi resmi şekle bağlayacak olan tapu memurudur. Ancak Noterlik Kanunu madde 60 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter tarafından da yapılabilir.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Gerçekleştirilme Şekilleri Nelerdir?

Akit serbestisi çerçevesinde ortaya çıkmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, akit serbesti kapsamında çeşitli biçimlerde düzenlenebilmektedir.

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebilir.

Bu halde arsa sahibi kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazında yüklenici ile akdetmiş oldukları sözleşmede oranlarını belirttikleri arsa paylarını yükleniciye devreder. Ancak arsa paylarının başlangıçta yükleniciye devredilmesi ve inşaatın henüz başlamamış olması arsa sahibi açısından pek avantajlı değildir. Bu durumu hafifletmek için uygulamada genellikle arsa sahibi lehine ilgili arsa payları üzerinde bir teminat ipoteği konulması yoluna gidilmektedir. İpotek, yapılan sözleşmede yer alan kısımlara ulaşıldıkça kısım kısım kaldırılmaktadır.  

2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebilir.

Bu halde arsa tamamen yükleniciye devredilmektedir. Bağımsız bölümlerin paylaşılması ve nitelikleri gibi sözleşme şartları da kararlaştırılmaktadır. Bu türde arsanın başlangıçta devredilmesi bir taşınmaz satış işlemidir. Arsa sahibinin bir hak kaybı yaşamaması adına arsa sahibi lehine bir ipotek tesis edilmektedir. Yine inşaatta gelinen aşamaya göre ipotek, arsa sahibi tarafından fek edilmektedir.

3. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle gerçekleştirilebilir.

Bu halde sözleşme ile arsa sahibi; yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, inşaatın belli aşamalara ulaşması durumunda yükleniciye devri ya da yükleniciye ait payları üçüncü kişilere satabilmesi için yükleniciye temsil yetkisi verilmesi taahhüdü altına girmektedir.

4. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaat etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirilebilir.

Bu halde arsa sahibi, belli arsa paylarının satışını vaat etmekte ve yüklenici de buna karşılık bağımsız bölümlerin yapımını taahhüt etmektedir. Sözleşmenin bu türü, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en fazla akdedilen türüdür.